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《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读/马宁

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 06:16:59  浏览:8426   来源:法律资料网
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《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读
马宁 上海锦天城律师事务所
2006年7月24日,建设部、商务部、国家和发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局(以下简称“六部委”)联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称“《意见》”)。该《意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营,以及境外机构和个人购买房产等3大领域,进行了明确规范。《意见》发布后,立刻在业内掀起阵阵波澜。本文将简要介绍《意见》的主要内容及其可能存在的问题,希望能对从事有关行业的企业和人士提供一定的指导作用。
一、 严格境外机构和个人购房管理
(一) 《意见》规定
《意见》规定,除经批准从事经营房地产的企业外,符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,具体包含两种情况:一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构,二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。在境内工作学习不足一年时间的,其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切,其中很多人虽然没有在内地学习、工作,但在内地长期生活,允许其在境内购买自住的商品房是有必要的,因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。
“自用、自住原则按以下政策把握:凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房,符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。”(见《六部门有关负责人就规范房地产市场外资准入答记者问》,以下简称“答记者问”)
《意见》还规定,境外机构和个人购买房产必须实行实名制。
(二)潜在问题
1、港澳台居民和华侨的购房面积如何把握?
《意见》规定港澳台居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房,那么,一定面积究竟是多大?是否同境外个人一样,只能购买一套住房?《意见》对此没有明确规定。
但北京市建委房屋市场交易管理处在2006年7月20日率先发文(《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》,自7月21日起执行),明确称港澳台居民和华侨只能在北京购买一套自住房。紧急通知中还说,从2006年7月21日起,凡是不符合规定的机构和个人,开发企业不得与其进行网上签约,未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任,违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续。
考虑到《意见》的落实还取决于地方出台相关细则,不同地区对“一定面积”可能会做出不同的规定。但根据《意见》的精神,从套数上而非单纯的面积上进行设限是比较科学也比较务实的做法。
2、实名制能否有效落实?
《意见》采用购房实名制的初衷是为了更准确地掌握房地产信息,防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产,但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业,对是否实名有鉴别困难。对于港澳台居民夫妻可否分别用实名制购房?如果不可以,如何控制?实名制的有效落实需要全国信用及购房信息联网才可以实现,非一地可以控制。
二、 外商投资房地产4道关
1、注册资本限制:外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。
2、并购企业限制:境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。  3、贷款限制:外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
点评:《意见》制定者希望通过大幅提高外资进入中国楼市的门槛,将部分中小游资挡在门外。
4、合同限制:外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
点评:该规定旨在抑制变相贷款融资,防止境内外联手的短线炒作行为的发生,避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业,但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。
三、 结汇管理暗中较劲
虽然《意见》仅称,外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇,并采取先税后汇的做法。但由于以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一,对外资来说,最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长,因而实践操作中结汇方面的阻碍和拖延值得外资注意。
《答记者问》对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序做了说明,即“境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的,应当经外汇指定银行审核确认相关材料后,将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户,不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。境外机构和个人因故不能完成商品房交易,需将人民币购房款购汇汇出的,经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后,可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金,须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后,可购汇汇出。”从程序上也可看出结汇管理的严格性。
《意见》的实际效果目前还不明朗,其落实尚待地方细则的出台,但确实已对行业产生了一定的“威慑”作用,市场观望情绪浓厚。我们将继续关注《意见》及相关规定的动态。
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西安市生产、维修、销售、使用消防产品规定(2004年修正)

陕西省西安市人民政府


西安市人民政府关于修改《西安市生产、维修、销售消防产品暂行规定》的决定


(2004年6月4日西安市人民政府第51次常务会议审议通过 2004年8月15日西安市人民政府令第49号公布 自公布之日起施行)



一、标题修改为:“西安市生产、维修、销售、使用消防产品规定”

二、第一条修改为:“为了加强西安市消防产品质量监督管理工作,预防火灾发生,减少火灾损失,根据《中华人民共和国消防法》、《陕西省消防条例》和有关法律、法规,结合本市实际,制定本规定。”

三、增加一条作为第二条:“在本市行政区域内从事消防产品生产、维修、销售和使用的单位和个人,均应遵守本规定。”

四、第二条改为第三条并修改为:“本规定所称消防产品是指用于预防火灾和扑救火灾的产品。”

五、第三条改为第四条并修改为:“市公安消防机构对本市消防产品的生产、维修、销售、使用实施监督管理。本市生产、维修、销售、使用消防产品的单位和个人,均应接受公安消防机构的监督检查。”

六、删除第五条。

七、第六条修改为:“消防产品的生产、维修应执行国家标准、行业标准、地方标准或向市标准化行政管理部门备案的企业标准,禁止无标准生产、维修。”

八、第七条修改为:“未依照《中华人民共和国产品质量法》确定的检验机构检验合格的消防产品不得在本市生产、销售、使用。禁止生产、维修、销售、使用国家明令淘汰的消防产品。”

九、增加一条作为第八条:“企业、事业、机关团体的法定代表人是本单位消防产品使用、管理的第一责任人,应采取有效措施确保消防产品完好、有效。”

十、第八条改为第九条并修改为:“市公安消防机构和市质量技术监督行政管理部门可以共同委托建立本市消防产品质量监督检验站,对本市生产、维修、销售、使用的消防产品进行监督检验。受检单位应当予以配合。”

十一、删除第十一条。

此外,根据本决定对条文顺序作相应调整。

本决定自公布之日起施行。

《西安市生产、维修、销售消防产品暂行规定》根据本决定作相应修改,重新公布。



附:西安市生产、维修、销售、使用消防产品规定(2004年修正本)

(1989年9月8日市人民政府发布 根据市人民政府1999年11月22日《关于修改〈西安市生产、维修、销售消防产品规定〉的决定》修正 根据市人民政府2004年8月15日《关于修改〈西安市生产、维修、销售消防产品规定〉的决定》修正)

第一条 为了加强西安市消防产品质量监督管理工作,预防火灾发生,减少火灾损失,根据《中华人民共和国消防法》、《陕西省消防条例》和有关法律、法规,结合本市实际,制定本规定。

第二条 在本市行政区域内从事消防产品生产、维修、销售和使用的单位和个人,均应遵守本规定。

第三条 本规定所称消防产品是指用于预防火灾和扑救火灾的产品。

第四条 市公安消防机构对本市消防产品的生产、维修、销售、使用实施监督管理。本市生产、维修、销售、使用消防产品的单位和个人,均应接受公安消防机构的监督检查。

第五条 在本市生产、维修、销售消防产品的企业,均应持有《企业法人营业执照》,无法人资格的企业和个体工商户均不得经营。

第六条 消防产品的生产、维修应执行国家标准、行业标准、地方标准或向市标准化行政管理部门备案的企业标准,禁止无标准生产、维修。

第七条 未依照《中华人民共和国产品质量法》确定的检验机构检验合格的消防产品不得在本市生产、销售、使用。禁止生产、维修、销售、使用国家明令淘汰的消防产品。

第八条 企业、事业、机关团体的法定代表人是本单位消防产品使用、管理的第一责任人,应采取有效措施确保消防产品完好、有效。

第九条 市公安消防机构和市质量技术监督行政管理部门可以共同委托建立本市消防产品质量监督检验站,对本市生产、维修、销售、使用的消防产品进行监督检验。受检单位应当予以配合。

第十条 违反本办法,生产、维修、销售消防产品的,没收其非法所得,并处以非法所得3倍以下的罚款。

第十一条 本办法自公布之日起施行。


关于颁布《封闭贷款管理暂行办法》的通知

中国人民银行 国家经贸委


关于颁布《封闭贷款管理暂行办法》的通知

1999年7月26日,中国人民银行 国家经贸委 国家计委 财政部 国家税务总局
银发[1999]261号

中国人民银行各分行、营业管理部;国有独资商业银行、其他商业银行;各省、自治区、直辖市经贸委(经委、计经委)、计委、财政厅(局)、国家税务局、地方税务局:
为进一步推动封闭贷款业务的发展,规范贷款管理,支持国有亏损企业的改革和脱困,我们根据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》及有着法律法规,制定了《封闭贷款管理暂行办法》,现印发你们,请遵照执行。对封闭贷款管理中需要的外部配套条例,政府有关部门要积极帮助企业落实,人民银行各分行和有关商业银行要及时与政府和有关部门联系,取得其支持和配合。
特此通知。


第一章 总则
第一条 为规范封闭贷款管理,积极支持亏损严重的国有工业企业培育新的盈利增长点,逐步走出困境,根据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》及有关法律、法规,制定本办法。
第二条 封闭贷款是指贷款人对因资产负债率较高、亏损严重等原因,按照正常条件不能取得贷款,但政府已决定救助的国有工业企业发放的流动资金贷款。
本办法的贷款人是指国有独资商业银行和其他商业银行。
第三条 封闭贷款是商业性贷款,由商业银行自主审查发放。
第四条 封闭贷款应遵循“封闭核算、购货鉴证、足额贷款、专户管理、保值分利”的原则。在企业采购、生产、库存、销售整个环节中资金能够封闭运行,贷款本息能够按期归还,企业生产能够循环周转。

第二章 贷款条件
第五条 申请封闭贷款的企业必须同时符合以下条件:
(一)企业亏损严重,按《贷款通则》规定的条件难以获得贷款,但政府已决定救助并有贷款人认可的具体救助方案的(本办法所指政府为县级及县以上人民政府);
(二)企业部分产品有市场、有效益、有订单;
(三)该企业对这部分产品能够实行封闭核算,做到供、产、销单独记账,成本费用单独核算,效益利润单独反映;
(四)产品符合“购货鉴证”要求,具有购货方银行签发的信用证、承兑汇票或贷款人认可的其他付款承诺;
(五)能够提供贷款人认可的担保等条件。

第三章 贷款程序
第六条 借款人申请封闭贷款应提出书面申请。书面申请应提供以下资料:
(一)借款申请书;
(二)政府救助方案的正式文件及落实情况;
(三)该产品的名称、产品的销售记录及产品成本、费用、盈利等明细账目;
(四)购销合同、银行签发的信用证、承兑汇票或贷款人认可的其他付款承诺;
(五)产品封闭核算的具体操作方案和遵守封闭贷款管理的保证意见书;
(六)贷款人要求提供的其他有关材料。
第七条 贷款人接到书面申请报告后,应立即对企业进行资格审查。对初审符合条件的企业,贷款人要对企业提供的材料的真实性进行调查,对企业贷款实施封闭运行的可行性进行评估。原则上应在受理贷款申请之日起十五个工作日内正式答复企业。经贸委可向有关商业银行推荐符合贷款条件的企业,由商业银行自主审查。
第八条 对获得贷款承诺的企业,政府有关部门要积极帮助落实封闭贷款的各项条件。对获得贷款承诺的企业进行资产、抵押物和担保评估所收取的各项费用,实行减半征收;如企业此前进行过类似评估并可以提供合法评估报告,且在评估报告有效使用期内的,原则上不得要求企业另行评估或另行收取费用;对企业进行资产清查、评估过程中可能发生的土地登记费、房屋所有权登记费等行政性收费,有关部门一律免收。
第九条 对已具备封闭贷款条件的企业,贷款人要与企业签订“封闭贷款协议书”,并及时向政府有关部门通报有关情况。
第十条 对已具备封闭贷款条件的企业,贷款人应根据企业产品生产经营周期合理确定贷款期限,要按照以销定贷原则,对其产品整个生产销售过程中合理资金需要提供贷款支持。
第十一条 贷款利率按人民银行规定的同档次流动资金贷款利率执行。

第四章 贷款的运行与管理
第十二条 贷款人应为企业开立封闭贷款结算专户,实行专款专用、单独考核。贷款人对企业的贷款用途要逐笔审核,保证贷款用于产品当期生产的各项直接和合理间接支出。
第十三条 封闭贷款及回笼货款的使用必须实行“双签”制度,要有企业和贷款人双方的签字方能支付款项。
第十四条 贷款在封闭运行期间,贷款人不得从专户中扣取老的贷款和欠息;企业不能用其支付拖欠的工资,不得用专户上的资金支付企业的其他债务支出;有关部门不能从专户中扣收老的欠税及各种费用;司法部门不应以企业其他债务纠纷为由,冻结封闭贷款账户和扣收专户资金(由最高人民法院另行发文)。
第十五条 企业应保证产品销售收入及时足额划入专户,封闭运行,不得挪作它用。
第十六条 本期产品生产销售结束后,对销售收入实行保值分利。在保证当期税款足额缴纳以及封闭贷款本息按期归还的基础上,对盈利部分,允许企业按贷款协议约定支付所欠工资、归还所欠税款、归还老贷款本息或用于其他合理支出。
第十七条 贷款人对封闭贷款使用效果较好,能够按期归还新增贷款本息的企业,可按照封闭贷款条件及时连续给予贷款支持,封闭运行,保证企业生产经营正常周转。

第五章 贷款的监督与检查
第十八条 贷款人应对企业的经济活动和往来款项进行监督,对封闭贷款进行跟踪检查,指定专人跟踪管理。要建立封闭贷款统计报表制度,定期向当地人民银行和上级行报告,同时将企业执行封闭贷款的情况,向有关部门通报。
第十九条 贷款人对企业销货款未进专户、挤占挪用封闭贷款或有逃废银行债务行为的,有权停止发放贷款,并扣收原发放的贷款;对无力还清的贷款,有权要求担保单位承担担保责任或处置抵(质)押物。
第二十条 企业在贷款人发放封闭贷款期间,要及时向贷款人提供必要的经营情况和有关报表;要配合贷款人对封闭贷款的检查,如实提供所需资料。
第二十一条 政府有关部门要定期检查监督企业封闭运行情况;对违反封闭贷款管理规定的,要及时采取措施,监督企业立即改正。
第二十二条 人民银行各分支行要协调当地商业银行,与地方政府及有关部门密切配合,帮助企业落实各项封闭运行的条件,并对封闭贷款的情况定期检查,加强监督,对执行中出现的问题,及时解决,如有特殊情况,应及时向人民银行总行报告。

第六章 附则
第二十三条 已列入计划三年内破产、兼并的企业不属于本办法适用范围。外经贸企业的封闭贷款管理办法由中国人民银行另行规定。
第二十四条 有关商业银行总行可根据本办法制定实施细则,并报中国人民银行总行备案。
第二十五条 本办法由中国人民银行总行会同有关部门负责解释和修改。
第二十六条 本办法自公布之日起施行。