论建筑物区分所有权之共有部分权利——以小区广告收益的归属和管理为视角
郑俊 黄丽芳
摘 要：物权法虽已将业主的建筑物区分所有权制度作为一项重要制度进行了相关规定，但该规定因其原则性和概括性较强，在实际应用中存在一些模糊之处，其中共有部分权利问题就是需要相关规则予以明确的部分之一。本文从业主的建筑物区分所有权之共有部分权利性质探讨出发，了解到该权利主要来源于法律的直接规定，同时亦尊重私人自治，允许业主在某些方面可以自行约定。在考察学界对该权利性质的争议及我国大陆物权法对其性质的界定基础上，探究我国大陆物权法立法上的灰色地带，包括共有部分范围、管理规则、收益分配等模糊之处。同时，从现代城市小区极具代表性的共有部分收益——小区广告收益的归属和管理的研究出发，针对争议较大的楼顶及外墙广告收益作具体分析，指出共有部分制度的完善，应当通过对现行物权法的相关条文进行解释，完善物业管理条例等行政法规，使规则具体化，提高规则可操作性，以及提高小区业主自治权利意识，使其合理行使对小区物业管理等的监督权几个方面进行，以期该制度更好地满足社会需要，缓解社区内部矛盾，维护业主权利。
关键词：业主的建筑物区分所有权；共有部分；广告收益
一 引言
随着物权法出台和实施，对许多以前模糊的法律关系作了较为明确的界定，其中包含对业主的建筑物区分所有权性质的规定，确认业主对建筑物共有部分享有的权利，以及界定共有部分范围等。但仅有物权法第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。以及第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有等几个条文，来规范和调整现代城镇小区中，以业主对建筑物所有权为基础的建筑物区分所有权之共有部分，明显不够。其中较为突出的就是关于小区内广告收益的归属和管理问题，广告收益逐渐成为住宅小区内的流行元素，但广告收益的归属分配缺乏法律上的规范供给，广告兴旺而管理混乱，现实生活中因此造成的纠纷也不少见。本文从业主的建筑物区分所有权之共有部分权利性质分析出发，检讨现行物权法在规范设置上解决该问题不足，以实际中对小区广告收益管理规范的完善为例，寻求物权法上完善业主的建筑物区分所有权中共有部分的可行方法。
二 业主的建筑物区分所有权之共有部分权利的性质
我国物权立法采取了广义的建筑物区分所有权概念，将这种区分所有权规定为由专有部分所有权、共有部分所有权和成员权组成。建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共有部分、地基占用的土地使用权、小区的土地使用权及设施等共同享有的财产权利。 对业主的这一权利性质的考察，关系物权法对其进行规范的正当性，也关系到如何配置具体规范问题。
2.1 业主的建筑物区分所有权之共有部分权利的来源
业主对共有部分享有的权利，可以是法定的，也可以是约定的。但基于物权法定原则，其主要是因法律直接规定产生。如在德国，建筑物区分所有权称为住宅所有权，“住宅所有权人之间构成一种法定的债务关系，违反这种关系可能产生损害赔偿请求权以及适用第278条 ”，这种法定的债务关系就是基于法律的直接规定，在建筑物各部分所有人之间形成的共有关系，也就构成了各业主对共有部分的权利。意大利民法典则规定的更为详细，第1117条 、1118条 对业主对具体哪些部分享有共有权都做了详细的列举性规定。基于法律的详细规定，业主对共有部分享有的权利得到了法律充分的确认。可见，业主的对共有部分的权利是随其对专有部分权利的享有，再基于法律的规定而发生，享有的范围、享有的原则等都不能违反法律强制规定。另一方面，业主作为私的主体，法律还要尊重私人自治原则，在建筑物区分所有权部分也不例外。不违反法律强制性规定前提下，业主在这一共有部分权力行使过程中，完全可以契约的形式约定各自具体的权利义务，所以，从具体的对共有部分权利行使来说，其亦可以是来源于合同约定，如意大利民法典第1117、1118条都明确规定，“权利证书未有相反内容的”，才适用法律的相关规定，说明共有部分权利人完全可以通过“权利证书”，即合同约定对该部分权利进行处分，这样，具体的权利来源就是基于合同而非法律规定。
2.2 业主的建筑物区分所有权之共有部分权利性质争议
关于建筑物区分所有权之共有权的性质，众说纷纭。主要有“总有”说，“按份共有”说，“共同共有”说，“区别情况”说。
2.2.1“总有”说
中世纪的日尔曼社会共同体—马尔克公社，是其理论发源。中世纪时的日尔曼将其部落与村民视为一个共同体。村落共同体中的村民作为这一村落共同体的成员之一，对于村落的共同财产尤其是土地，享有占有、使用、收益的权利，而村落共同体—马尔克公社对于共同财产享有处分管理权。作为共同财产的所有权的各项权能分属于村民和马尔克公社。对于区分所有权之共有权，以大泽正男先生为代表的一些学者，借鉴这种理论而提出:从区分所有建筑物的管理权能与用益权能所表现出的分离状态考察，管理权归属于授权性的团体(如小区管理委员会，一般简称为小区管委会)，用益物权则归属于小区的区分所有权人，因而区分所有之共有权具有总有的性质。 笔者认为，该学说对马尔克公社共同财产的所有权形态与区分所有权之下共有部分的共有权形态进行了表面上的比较，但这种套用并不合适:日耳曼马克思公社是村民与村落的共同体，但当代小区形态下各区分所有权人与管委会并非共同体关系，而是属委托于被委托关系，管委会因各区分所有人的选举而产生，受其委托对小区进行管理。这样看来，总体说抹杀了全体区分所有人对共有部分的共有关系，不利于明确各区分所有权人的权利义务，会造成更复杂纠纷产生。
2.2.2“按份”说
此为我国台湾地区的通说，我国大陆地区也有一些学者主张此观点，如唐烈男先生和柳经纬先生等。该观点指出:一般的情况下，区分所有建筑物之共有部分的产权在各区分所有权人之间的分割和权利分享，以及义务承担上，尤其是一些费用的分摊方面是依据各区分所有权人专有部分的份额在整个区分所有部分的建筑面积的比例来分摊的。由此判定共有权性质为按份共有。稍有不同的是王泽鉴先生分析指出:“区分所有建筑物之共有部分性质上为分别共有(按份共有)，有约定的依照约定，无约定或者约定不明确的推定为均等。” 按份说是以某些共同义务分担的事实来说明共有部分之上的共有权性质为按份共有，这是极其牵强的。所谓按份共有，又称分别共有，是两个或者两个以上的复数民事主体对同一标的物，按照一定的份额而享有所有权，即按份额的共有。主要特征有两个，一是各共有权人按份额享有所有权，在此基础上按该份额享有权利和承担义务。二是各共有权人有权处分自己的份额，如请求分割或者转让其所具有的份额。区分所有权之共有权在特征上符合第一个特征，但是与第二个特征完全不符。区分所有权中对共有部分的权利不能单独转让、分割，对其处分不能离开专有部分权利的归属。所以，共有却不能请求按份分割，则这种共有权一定不同于按份共有。仅仅对购房人按份分担购房成本或者按份分摊共用费用即判定按份共有，抹杀了区分所有权之共有权的特殊性。
2.2.3“共同共有”说
日本学者我妻荣和川岛一郎，以及森泉章等等学者持有此观点，我国台湾地区梅仲协先生以及大陆地区的杨立新先生等也持有此观点，认为:“建筑物区分所有权之共有是共同共有，但不是民法物权编之中的‘共有’，也不是按份共有。” 建筑物区分所有权下共有是为共同使用的目的，民法物权编下的共有是为保障一物一权原则下私人意思自治的实现，二者目的迥异，该学说看到了这一点，但用“共同共有”的说法不能很好地区分物权编共有下“共同共有”制度，意义模糊，是其不足之处。
2.2.4“区别情况”说
我国台湾地区的温丰文先生以及我国大陆地区的学者陈华彬先生持有此观点。该观点指出:“建筑物区分所有权之共有权的性质，应该看建筑物的类型，类型不同则性质上有所分别。” 对于纵割式建筑形态的建筑物，各区分所有权人的共有权并不是区分所有权之共有权的典型形态。在物理上也仅仅存在共同使用一个山墙的共有情形，完全从直观上以山墙的中间线切割，完全符合按份共有的特征。所以此种共有权性质是按份共有。横切式建筑形态或者纵横混合式建筑形态，共有权则极其典型，应按共同共有来处理。此观点的研究角度力图从直观现实上对共有权性质进行分析，但是既然是区分情况，在横切式和纵横混合式建筑形态中，必然会因为建筑形态的不同又存在按份的情形，怎么能说横切式和混合式建筑统统为共同共有呢，况且从以上分析看出，也不应该判定为共同共有的性质。
笔者认为，不管业主对共有部分权利性质如何，不可否认这种“共有”基于其目的不同，具有很大特殊性——“共有”不是为了获得收益，而是为了共同使用。不管采用何种对其性质的认定，在业主的建筑物区分所有权制度设计上，只要注意到了该种“共有”的特殊性，以特别规则进行规定，对其性质的争议就只是形式上的争议。
2.3 我国大陆物权法对共有部分权利性质的界定
我国大陆现行物权法对共有部分权利性质，并没有做出明确的界定，如物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，第七十二条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，以及第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这些条文从表述上来看，都仅用了“共有”一词，而没有说明是什么形式的共有。笔者认为，在立法过程中，立法者考虑到这一共有本身的特殊性以及学界对其性质认定上的争议较大，采取了回避态度，但这样并不会造成物权法适用上的不足。因为这些相关条文的设置，都考虑到了该种共有的特殊性，如不能单独转让、不能请求分割、不能以放弃权利为由不履行义务等。此种解决方式，从整个民法体系上来说，也避免了具体规定采用何种性质——共同共有抑或按份共有抑或区别情况，造成适用上的混乱，避免了将具体的民事物权法共有中的相关制度在业主的建筑物区分所有权中“共有”上采用，产生不当之处。可见，物权法的模糊态度亦是民法体系上的需要。
三 建筑物区分所有权之共有部分权利立法上的灰色地带
与法国、日本等以民法典之外单独的区分所有权法对建筑物区分所有权规定的详尽和细致相比，我国物权法以简单的原则性条文对这一制度所做的规定，存在一些立法上的灰色地带，在区分共有权部分主要体现在对共有部分范围界定不明确、对共有部分的管理规定不细致以及对共有部分收益分配不清楚。
青岛市农村五保供养办法
山东省青岛市人民政府
青岛市农村五保供养办法
青岛市人民政府令第203号
《青岛市农村五保供养办法》已于2009年12月25日经市十四届人民政府第11次常务会议审议通过，现予公布，自2010年3月1日起施行。
市长 夏耕
二〇一〇年一月四日
第一章 总 则
第一条 为了做好农村五保供养工作，保障农村五保供养对象的正常生活，促进农村社会保障制度的发展，根据国务院《农村五保供养工作条例》结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的农村五保供养工作，适用本办法。
本办法所称农村五保供养是指对农村五保供养对象在吃、穿、住、医、葬方面给予的生活照顾和物质帮助。
第三条 市民政部门主管全市的农村五保供养工作。财政、发展和改革、教育、卫生、劳动和社会保障等部门应当按照各自职责，做好农村五保供养相关工作。
区（市）人民政府主管本行政区域内的农村五保供养工作，区（市）民政部门具体负责本行政区域内农村五保供养工作的指导、监督和管理。
镇人民政府（街道办事处）管理本行政区域内的农村五保供养工作。
村（居）民委员会协助镇人民政府（街道办事处）开展农村五保供养工作。
第四条 市、区（市）人民政府应当加强对农村五保供养工作的领导，将其纳入国民经济和社会发展计划 ，统筹规划，协调发展。
鼓励、引导和支持企事业单位、社会组织和个人为农村五保供养对象和农村五保供养工作提供捐助和服务。
第五条 市、区（市）人民政府对在农村五保供养工作中做出显著成绩的单位和个人，按规定给予表彰和奖励。
第二章 供养对象
第六条 农村供养对象应当同时符合下列条件：
（一）无劳动能力。年满60周岁的老年人、持有《中华人民共和国残疾人证》的二级以上残疾人、未满16周岁或者年满16周岁但仍在接受义务教育的青少年，视为无劳动能力。
（二）无生活来源。没有经济收入或家庭年人均收入低于当地农村五保分散供养标准。
（三）无法定赡养、抚养、扶养义务人，或者其法定赡养、抚养、扶养义务人无赡养、抚养、扶养能力。法定赡养、抚养、扶养义务人是年满70周岁的老年人、丧失劳动能力的残疾人、未满18周岁的未成年人的，视为无履行法定义务能力。
第七条 确认农村五保供养对象应当按照下列程序办理：
（一）由本人向村（居）民委员会提出申请；因年幼或者智力、精神残疾无法表达意愿的，由村（居）民小组或者其他 村（居）民代为提出申请。村（居）民委员会、村（居）民小组应当向申请人告知其申请的权利和五保供养对象可以享受的待遇。
（二）村（居）民委员会应当自收到申请书之日起15日内进行民主评议，评议结果在本村公告7日后，由村（居）民委员会将有关材料报镇人民政府 （街道办事处）审核。
（三）镇人民政府（街道办事处）应当自收到评议意见之日起20日内，对申请人的家庭状况和经济条件进行调查核实后提出审核意见，并将审核意见和有关材料报送区（市）民政部门审批。申请人、有关组织或者个人应当予以配合、接受调查，如实提供有关情况。
（四）区（市）民政部门应当自收到审核意见和有关材料之日起20日内，对上报材料进行复核并作出审批决定。经审批确认为农村五保供养对象的，发给《农村五保供养证》；经审批认为不符合农村五保供养对象条件的，应当书面说明理由。
第八条 申请人对审核、审批结果有异议的，可以申请审核、审批机关进行复查。审核、审批机关应当自接到复查申请之日起30日内进行复查，作出复查决定；在复查期间，可以要求村（居）民委员会重新实施评议、公示。
第九条 符合农村五保供养对象条件的村（居）民自愿接受亲友或者其他人员供养，亲友或者其他人员自愿承担全部供养义务，双方签订了供养协议的，经镇人民政府（街道办事处）核实后，不认定为农村五保供养对象。
第十条 五保供养对象家庭情况发生较大变化的，应当如实告知村（居）民委员会，经镇人民政府（街道办事处）核实后，由区（市）民政部门调整或者取消农村五保供养待遇。
第十一条 农村五保供养对象有下列情形之一的，停止农村五保供养待遇：
（一）有了法定赡养人、抚养人、扶养义务人，且义务人有赡养、抚养、扶养能力的；
（二）重新获得稳定生活来源，收入超过当地农村五保分散供养标准的；
（三）年满16周岁，已完成义务教育阶段在校学习生活，且具有劳动能力的；
（四）自愿申请停止农村五保供养待遇的。
第十二条 停止农村五保供养待遇的，经镇人民政府（街道办事处）审核，区（市）民政部门核准后，告知农村五保供养对象。
农村五保供养对象有异议的，可以在7日内提出复查申请，区（市）民政部门应当在30日内作出复查决定，对不符合五保供养条件的，核销其《农村五保供养证》。
第十三条 农村五保供养对象依法享有私有财产的所有权。私有财产被非本人使用的，占用人应当履行供养义务或者支付收益。农村五保供养对象退出五保或死亡后，其私有财产按照供养协议的约定和有关法律、法规的规定处理。
第三章 供养内容
第十四条 农村五保供养包括以下内容：
（一）供给粮油、副食品和生活用燃料；
（二）供给服装、被褥等生活用品和零用钱；
（三）提供符合基本居住条件的住房；
（四）提供疾病治疗，对生活不能自理的给予照料。农村五保供养对象应当参加新型农村合作医疗，其个人缴费部分由区（市）、镇人民政府（街道办事处）财政负担。其医药费用按规定在新型农村合作医疗基金中报销，不足部分全额由医疗救助资金解决；
（五）办理丧葬事宜。农村五保供养对象死亡后，由农村五保供养服务机构、村（居）民委员会负责处理善后事宜，按照分散供养五保对象一年的供养经费标准，申请丧葬补助费。殡葬费用按有关规定予以减免。
农村五保供养对象未满16周岁或者年满16周岁仍在接受义务教育的，应当保障依法接受义务教育所需费用。
第十五条 农村五保供养标准不得低于当地村（居）民的平均生活水平，并根据当地村（居）民平均生活水平的提高适时调整。
农村五保供养标准由市民政部门会同财政、统计、物价等部门，根据本市农村居民在吃、穿、医方面人均消费支出以及价格水平变化相关因素拟定，经市人民政府批准，并报省人民政府备案后，公布执行。
区（市）人民政府可以结合本地实际，按照不低于市人民政府确定的标准，制定本行政区域的农村五保供养标准，经市人民政府批准，报省人民政府备案后，公布执行。
第十六条 分散供养的农村五保供养对象，没有经济收入的，按照当地农村五保供养标准全额享受供养待遇；有部分收入的，差额享受供养待遇。
第四章 供养形式
第十七条 农村五保供养对象实行属地管理，可以自行选择集中供养或分散供养形式。鼓励农村五保供养对象选择集中供养形式。
第十八条 实行集中供养的，由农村五保供养服务机构（农村老年福利服务中心、敬老院、五保供养服务站）提供供养服务。镇人民政府（街道办事处）与农村五保供养服务机构之间以及农村五保供养服务机构与农村五保供养对象之间应当签订供养服务协议。
市民政部门应当制定供养服务协议格式文本，文本应当包括供养形式、供养标准、供养内容、供养服务规范、当事人的权利义务、协议解除的条件及法律后果等内容。
第十九条 实行分散供养的，由村（居）民委员会负责日常管理，农村五保供养服务机构可以提供指导和服务。村（居）民委员会可以委托供养对象的亲友、村民或者其他社会组织进行照料和服务。镇人民政府 （街道办事处）与村（居）民委员会之间以及村（居）民委员会、受委托的代养人和农村五保供养对象之间应当签订供养服务协议，约定各自的权利和义务。
第二十条 农村五保供养服务机构建设以区（市）、镇人民政府（街道办事处）投资为主，社会捐助为辅，按照因地制宜、量力而行、统筹规划、整合资产、合理布局的原则，有计划地进行。
有条件的区（市）可以建设具有区域性中心供养服务功能的农村五保供养服务机构。
鼓励公民、法人和其他组织投资建设承担农村五保供养服务的机构。
第二十一条 利用国有资产举办的农村五保供养服务机构，符合事业单位登记条件的按照事业单位登记。
非政府投资建设的不以营利为目的的承担农村五保供养服务的机构，按照民办非企业单位登记。
第二十二条 农村五保供养服务机构应当建立健全内部民主管理和服务管理制度。
农村五保供养服务机构应当设立院务管理委员会，实行民主管理。院务管理委员会由管理服务人员和农村五保供养对象代表、社会捐助方代表组成。涉及农村五保供养对象利益的重大事项，应当经院务管理委员会集体讨论。
第二十三条 鼓励农村五保供养服务机构在保障农村五保供养服务水平不降低的前提下，采取有偿服务的方式向社会提供养老服务。
不再享受农村五保供养待遇的人员，自愿要求继续在农村五保供养服务机构享受供养服务的，按照有偿服务的有关规定办理。
对要求自费寄养的在乡孤老优抚对象、革命“三老”人员、计划生育独生女儿户老年人等，应当给予优惠。
第五章 供养保障
第二十四条 农村五保供养资金列入各级人民政府财政预算。
各级人民政府可以安排一定比例的社会捐赠资金、物资用于农村五保供养工作。
鼓励村（居）民委员会从农村集体经营等收入中安排资金、物资，用于补助和改善农村五保供养对象的生活。
第二十五条 农村五保供养经费实行专账管理、专款专用，据实拨付。
第二十六条 各级人民政府应当安排资金，对分散供养的农村五保供养对象居住的危陋房屋进行修缮，保证房屋安全，符合居住条件。村（居）民委员会可以从农村集体经营等收入中安排资金或提供人力、物料，改善农村五保供养对象的居住等生活条件。
第二十七条 农村五保供养服务机构的管理费用包括管理服务人员费用、办公费、建设和维修费、取暖费、水电费等，由各区（市）负担。市财政安排专项资金，对五保供养服务机构的建设、设施维修予以适当补助。
第二十八条 农村五保供养服务机构按照国家规定享受税费减免优惠政策。
社会组织和个人向农村五保供养服务机构提供捐赠，符合条件的，应当在缴纳企业所得税和个人所得税时按照国家税法相关规定予以扣除。
第二十九条 农村五保供养服务机构为改善农村五保供养对象生活，开展农副业生产经营的，镇人民政府（街道办事处）应当为其提供必要的生产经营条件，有关部门应当依法给予扶持。
第六章 监督管理
第三十条 财政、审计、监察部门应当依法加强对农村五保供养各项资金的监督管理。
第三十一条 民政部门应当建立农村五保供养对象数据库和信息管理制度，实施动态管理，做到应保尽保。
第三十二条 镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会应当将农村五保供养对象的申请条件、确认程序、民主评议情况以及农村五保供养的标准和资金使用情况等，作为政务、村务公开的重要内容，向社会公告，接受社会监督。
第三十三条 农村五保供养服务机构应当遵守有关法律、法规，为农村五保供养对象提供符合要求的供养服务，定期公布资金、物资使用和伙食标准、生产经营账目等情况，接受供养对象、有关部门的监督。
第七章 法律责任
第三十四条 行政机关及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员及其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对符合农村五保供养条件的村（居）民不予批准享受农村五保供养待遇的，或者对不符合农村五保供养条件的村（居）民批准其享受农村五保供养待遇的；
（二）贪污、挪用、截留、私分农村五保供养款物的；
（三）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。
第三十五条 村（居）民委员会组成人员违反本办法规定，贪污、挪用、截留农村五保供养款物的，依法予以罢免；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
农村五保供养服务机构工作人员违反本办法规定，私分、挪用、截留农村五保供养款物的，应当予以辞退；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
村（居）民委员会及受委托人或者农村五保供养服务机构违反本办法规定，对农村五保供养对象提供的供养服务不符合要求的，由镇人民政府（街道办事处）责令限期改正；逾期不改正的，镇人民政府（街道办事处）有权终止供养服务协议；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十六条 有下列行为之一的，由镇人民政府 （街道办事处）给予批评教育，追回其冒领的农村五保供养资金和物资：
（一）以虚报、隐瞒、伪造等手段，骗取享受农村五保供养待遇的；
（二）供养对象家庭状况发生较大变化，不按规定告知管理机关的。
第三十七条 行政机关、企事业单位为不符合农村五保供养待遇条件的家庭或个人出具虚假证明材料的，依法追究相关责任人的责任。
第八章 附 则
第三十八条 本办法自2010年3月1日起施行。
