建设部房地产业司关于贯彻建设部令第３３号《城市新建住宅小区管理办法》实施意见的通知
建设部房地产业司
建设部房地产业司关于贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》实施意见的通知
建设部房地产业司
各省、自治区建委（建设厅）、直辖市建委、市政管委、房地产管理局：
《城市新建住宅小区管理办法》，简称《办法》，以中华人民共和国建设部令第33号发布，自一九九四年四月一日起施行。为贯彻和推动这一《办法》的实施，经研究，提出如下意见：
一、各地要高度重视《办法》的发布实施，把新建小区的管理工作提到重要位置上来。住宅小区推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理，是我国房地产管理体制深化改革的重要举措。按照《办法》管理小区，变过去的行政福利型管理形式为企业经营服务
型，将促进住房在消费环节形成良性循环的新运行机制，以更好地维护住宅小区使用功能、延长房屋使用年限，为居民创造一个整洁、文明、安全生活方便的居住环境。各地要组织建设、房地产管理、房地产开发、房地产经营等有关部门和单位，结合本地区近几年住宅小区开发建设和管理
中的经验教训，认真学习《办法》，统一思想、提高认识、更新观念、尽快制定出实施细则，以贯彻执行《办法》，切实提高住宅小区管理的整体水平。
二、各地要在贯彻《办法》的同时，对本地新建住宅小区进行一次全面摸底调查，对小区的管理工作实行分类指导，对即将入住的住宅小区，要严格按照《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》建法〔1993〕814号文组织验收，以保证住宅小区的建设质量，为实施专业化管理创
造条件。同时应及时选聘物业管理公司，组织成立管委会，按《办法》的要求，对入住后的小区实行统一的专业化管理。对在建的住宅小区，要按《办法》的要求，提前做出物业管理规划和实施方案。房地产开发企业在出售房屋前，一方面要认真选聘物业管理公司，与其签定小区物业管理
合同，条件成熟的地区，可采取招标等方式选聘物业管理公司，鼓励公平竞争，以推动物业管理水平的提高。一方面在办理售房手续时，要在买卖合同中就承买人必须遵守小区管理有关规定作出明确的约定，以保证入住小区后管理工作的开展。凡纳入我部住宅建设小区试点的单位，要按《
办法》的各项要求完善小区管理工作。物业管理工作落实情况是新建小区试点总体水平考核的重要内容。
对《办法》发布前，未按《办法》实施管理的住宅小区，应按《办法》要求，逐步转换机制推行专业化管理，尽快改变各自为政，多家分割管理的局面，突破传统的政企不分的房屋管理体制。贯彻《办法》要着重抓好几个主要环节：一是对本地区推进物业管理工作要有具体的组织布置
与领导；二是做好建设开发单位选聘物业管理单位前后之间的衔接工作；三是物业管理单位与服务对象即广大居民用户之间的实行有偿服务的责、权、利关系。
三、要加强对物业管理公司的指导与管理。物业管理公司要接受当地房地产管理部门及住宅小区所在地人民政府的指导与监督，物业管理合同和小区管理办法要报当地房地产行政主管部门备案。各级房地产管理部门要指导物业管理公司，通过建立健全管理制度，规范管理工作，提高管
理水平。要及时掌握物业管理公司在经营管理服务中出现的新情况，主动协调有关部门解决问题，为物业管理工作的开展创造条件。同时要组织物业管理公司经理及骨干进行短期的集中学习、培训、研讨、学习房地产有关法规、政策，不断提高物业管理队伍的整体素质，及时总结成绩、表
彰先进、推广先进经验。
四、目前，我国的物业管理工作处在起步阶段，发展不平衡，南北差异较大，各地在贯彻《办法》推行小区物业管理工作中，要注意与本地区的经济发展水平、居民的消费承受能力相适应。收费要公平、服务要优质，各有关部门应努力创造条件，鼓励物业管理公司利用小区内经营性用
房开展多种经营及方便居民生活的多项服务，以经营收益来弥补管理经费的不足。切实减轻住户负担，确保物业管理单位以优质、高效、规范的服务树立起良好的企业形象。
五、1995年，我部将组织第二批《全国文明住宅小区》达标考评工作，各地要结合贯彻《办法》努力认真开展争创全国文明住宅小区的活动。
请各省（直辖市）结合贯彻《办法》，按附表要求填写“新建小区管理状况摸底表”（包括中外合资、外商独资企业的新建住宅小区），汇总后于8月31日前统一报我部房地产业司物业管理处备案。
附表：新建住宅小区管理状况摸底表
省（市） 填报人： 电话：
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｜序号｜城市名称｜小区名称｜规模（平米）｜开发建设单位｜入住时间｜管理形式｜管委会设立｜联系人｜电话｜
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1994年4月25日
国务院办公厅转发商业部等单位关于粮食合同定购与供应化肥、柴油挂钩实施办法的通知(已失效)
国务院办公厅
国务院办公厅转发商业部等单位关于粮食合同定购与供应化肥、柴油挂钩实施办法的通知
1987年2月14日，国务院办公厅
国务院同意商业部、农牧渔业部、石化总公司《关于粮食合同定购与供应化肥、柴油挂钩实施办法》，现转发给你们，请结合当地实际情况贯彻执行。
粮食合同定购同供应平价化肥、柴油和发放预购定金实行“三挂钩”，是调动农民种粮积极性的一项重大措施，各级人民政府务必把此项工作抓好，组织有关部门保证落实。对贯彻落实中遇到的问题，要及时研究解决，不得失信于民。
商业部、农牧渔业部、石化总公司关于粮食合同定购与供应化肥、柴油挂钩实施办法
国务院国发〔1986〕96号文件规定：“一九八七年中央专项安排一些化肥、柴油与粮食合同定购挂钩，每百斤贸易粮拨付优质标准化肥六斤，柴油三斤”。按上述标准，中央拨付与粮食合同定购挂钩的优质平价化肥（尿素、硝酸铵、磷酸二铵、三料过磷酸钙、复合肥、氯化钾、硫酸钾）和柴油，必须专项使用，由中央有关部门单列项目，逐级下达。对挂钩化肥、柴油调拨和供应的原则是：肥、油随粮走，票随肥、油走，分期分批定点供应，定期内有效，尽量照顾农时需要。为切实搞好这项工作，保证兑现，实行中央和省、地、县分级、分部门负责制。
一
各级粮食部门要确定一位领导同志主管粮肥、粮油挂钩工作，并指定专人办理此项业务（办事人员确定以后，报上一级粮食部门备案）。在接到上级主管部门下达的挂钩化肥调拨计划以后，必须在十天内将分配计划提交供销合作社农业生产资料经营部门，以便及时提报挂钩化肥调拨流向计划，并联合下达。
粮食部门要根据本省（区、市）规定的粮肥、粮油挂钩标准和票证的发放办法，向交售合同定购粮的农民（生产单位）发放票证，不准克扣、拖欠和截留。
票证的发放总量不得超过上级分配的全年挂钩化肥、柴油指标。因合同定购任务调整，需要增发化肥、柴油票证时，应报上级核准，并由上级相应增加化肥、柴油分配指标后，才能增加票证的发放数量。
粮食部门对化肥、柴油票证要建立严格的管理检查制度，专立帐目，专人管理，严密手续，防止滥发和盗窃票证。
二
供销社（商业部门）的各级农业生产资料公司和基层供销社（基层农机供油点），是粮食合同定购挂钩化肥、柴油的具体调拨、兑现单位，对挂钩化肥调拨、供应必须从上到下逐级划清责任。
中国农业生产资料公司按挂钩化肥的分配计划，编制对省（区、市）和一级站专项下达的分季度调拨计划，各一级站应在时间、货源上优先安排，并根据省（区、市）提报的运输流向计划进行调拨。调拨中的问题，中国农业生产资料公司要及时解决。
省（区、市）农业生产资料公司根据下达的挂钩化肥季度调拨计划，及时向一级站报送运输计划。对不能由一级站直接发货到县（市、旗）的，要及时中转。对因报送运输计划或中转不及时而延误挂钩化肥的调拨、供应，省（区、市）农业生产资料公司要及时向省（区、市）供销社和商业部农业生产资料局作出报告，并迅速解决。
县（市、旗）农业生产资料公司对挂钩化肥的到货及下拨情况，要及时向县（市、旗）人民政府汇报。对调拨到本县（市、旗）的挂钩化肥，应及时下拨到有关基层供销合作社，并经常检查基层供销社的兑现情况，帮助解决存在的问题。如调拨不及时影响兑现，要向县人民政府、供销社和省农业生产资料公司作出报告。
基层供销合作社（基层农机供油点）是粮食合同定购挂钩化肥、柴油具体兑现的责任者。挂钩化肥票证必须由基层供销社盖章方能生效。对调进的挂钩化肥、柴油，每批均应向区、乡人民政府汇报，并向农民公布化肥、柴油到货情况，按县（市、旗）规定办法兑现。基层供销社（基层农机供油点）对回收的挂钩化肥、柴油票证，应及时注销作废，并返回发票单位。
建立临时挂钩化肥调拨、兑现统计表报，上报单位、时间、程序按农资商品流转统计月报表的规定执行。
三
各级石油经营部门要根据上级下达的挂钩柴油专项计划，负责编制粮油挂钩柴油季度调拨计划，并在总资源中列出专项，优先发运，保证兑现。哪一级出现问题，哪一级负责。
县石油公司根据上级下达的挂钩柴油专项指标，负责在发放的挂钩柴油票上盖章，并根据发放的柴油票数量，分期专项下拨柴油，保证兑现。要积极协助县以下经营部门做好向农民的兑现工作。
四
各级农业、农机部门要指导农民把挂钩化肥、柴油用于粮食生产。在充分尊重售粮农民自主权的前提下，持油票者可向有机械的农民或集体农机站、队提供油票，并得到按平价柴油计算成本的机械作业服务。实行统一耕种、分户管理的农业、农机专业队承包的村或村民小组，也可由村民委员会、村民小组在征得农民同意后，统一出售合同定购粮食，统一领取油票，统一购买柴油，用于田间粮食生产的机械作业。
铁路、交通部门对挂钩化肥、柴油的调拨运输，在计划与运力上要优先安排。各港口对进口化肥船只的靠港、卸货、发运应予优先照顾。
工商行政管理部门要加强对化肥、柴油市场的管理，取缔倒卖挂钩化肥、柴油票证行为，但允许农民之间互相调剂。对伪造票证的不法分子，应依法打击。
五
各级人民政府要有一位负责同志主管粮肥、粮油挂钩工作。县以上人民政府应对挂钩化肥、柴油票证的印刷形式、发放、兑现时间等，做出明确规定，并协调、帮助有关部门及时解决工作中出现的问题，保证挂钩化肥、柴油真正兑现给卖粮农民（生产单位）。
各级人民政府及粮食、化肥、柴油经营部门的领导干部和工作人员，都要以身作则，模范执行政策。对挂钩化肥、柴油票证，任何部门、单位和个人，都不准以任何借口截留、开后门、挪用、侵吞。如发生这类情况，要追究责任，严肃处理。
