建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知
建设部
建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知
建住房[2003]130号
各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：
为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。
中华人民共和国建设部
二○○三年六月二十六日
前期物业管理招标投标管理暂行办法
第一章总则
第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。
第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。
第三条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招 标
第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第八条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第九条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
（四）评标标准和评标方法；
（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
（六）物业服务合同的签订说明；
（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十一条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（二）招标公告或者招标邀请书；
（三）招标文件；
（四）法律、法规规定的其他材料。
房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第十八条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十九条 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第三章 投 标
第二十条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）投标报价；
（三）物业管理方案；
（四）招标文件要求提供的其他材料。
第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十七条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第二十九条 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。
房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第三十条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十二条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十三条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。
第三十四条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第三十五条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十六条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第三十七条 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十九条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。
第五章 附 则
第四十条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第四十一条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第四十二条 本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
第四十三条 业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。
第四十四条 本办法自2003年9月1日起施行。
浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题
武志国
一、屋顶和外墙面的权属及处分
业主对住宅、经营性用房等房屋专有部分享有专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
屋顶和外墙面作为房屋的共有部位，业主对此享有共有和管理的权利，包括用于设置广告位并收益的权利。
二、屋顶和外墙面广告权益约定取得的分析
（一）约定的内容
由于屋顶和外墙面具有较大的广告资源价值，房地产开发企业一般通过在商品房买卖合同或其补充协议约定取得外墙面的使用收益权。
约定的类似内容一般为：“屋顶、外墙面的使用权以及据此产生的收益权归房地产开发企业所有；小区及其附着物广告位收益归房地产开发企业所有”等。
（二）约定的影响
虽然房地产开发企业取得屋顶和外墙面广告权益能够带来相当的收益，但是也存在一定的负面影响：首先，前述约定会使待销售的商品房增加了负担，某种程度会降低其销售的吸引力。其次，通过对屋顶和外墙面的使用、收益等简单的归属约定并不能解决所有问题，即并不能保证房地产开发企业顺利获得收益，可能会发生业主主张相关约定存在效力瑕疵并要求返还收益，或发生业主拒交物业费等纠纷，最终导致房地产开发企业与第三方签署的广告位使用协议难以顺利履行。
（三）约定的性质
以合同约定的方式取得房屋屋顶和外墙面使用权的行为，实际上是购房人将外墙面使用权、收益权转让的行为，本质上应是一种租赁关系，是债权安排，而不宜认定为权益保留，权益保留更容易被抵触和否定。
（四）约定的效力
屋顶、外墙面虽为房屋天然共有不可分割的部分，但其收益权可以让与，一般情况下，应当认定有关使用收益权的让渡约定有效。 但是，上述广告权益归属的约定在实践中常面临以下效力风险：
1、存在被认定为霸王条款而无效的风险
在中消协揭晓2005 年度十大不平等格式条款的评选结果中，商品房业主无墙面广告权条款被列入其中 ，中消协对上述条款的认定具有相当的权威和影响，但这并非行政认定或司法认定。
《合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《合同法》第39 条第2 款规定：“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商的条款。”此条规定了格式条款的认定要件，包括预先制定、重复使用和未经磋商等要件。
2、存在被认定为显失公平而予以撤销或变更的风险
屋顶和外墙面都属于房屋的有机组成部分，业主应享有这些部分所有权项下的完整的权能。房地产开发企业保留其使用收益权，可能被认定为不公平交易。
最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》（试行）第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。” 显失公平的合同条款，并不导致合同条款的无效，属于可变更、可撤销范畴。目前司法实践中认定显失公平难有量化的标准，只能根据不同的案情、不同的经济环境作个案认定。
3、存在被认定为效力待定的风险
外墙面、屋顶所有权为所在楼宇全体购房人共同所有，单一业主无权就业主共有权益部分做出特别约定。因此，房地产开发企业与全体业主签署完毕相关的协议后或者取得全体业主的追认前，与业主单个签订的屋顶外墙广告权条款属于效力待定条款。
现实中，房地产开发企业与每一个业主作相同的约定，理论上应被视为与房地产开发企业全体业主之间做了有效约定或者取得了业主大会的同意。
（四）约定的完善
