深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款
陈召利
我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是，我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定，无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围，对不同种类房屋登记的程序作了具体规定，对《物权法》的相关内容作了细化和补充，具有较强的针对性和可操作性，对于规范无锡市房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握，本文兹对其中重要条款予以解读，供参考。
[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。
第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。
基本单元的确定条件为：
（一）区分所有权建筑：具有独立的门牌号、户室号或者占位号，专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元；
（二）非区分所有权建筑：住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元；非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。
[深度解读]
申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个问题：什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定，全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房，但是因分割后房屋单元无明确、固定界限，位置不确定，往往无法办理房屋所有权证，引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发（94）建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定，必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为，预防风险，减少纠纷。
[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。
第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。
房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。
[深度解读]
由于历史客观原因，目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况，不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是，如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上，其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前（即1990年4月1日之前）；如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上，其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前（即1993年11月1日之前）。同时，申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明，如买卖合同、赠与合同、继承文件等。
[要点提示3]小区汽车库（位）权属认定标准明确。
第二十七条 申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。
[深度解读]
业主的建筑物区分所有权中，建筑区划内汽车库（位）的权利归属涉及广大业主的切身利益，一直是社会各界高度关注的热点问题，也往往成为业主、开发商和物业公司之间矛盾激化的焦点。然而，我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。
为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记，本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库（位）的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，没有计入公摊面积的汽车库（位），登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），登记为全体业主共有。不过，全体业主共有的汽车库（位）没有产权证，但可以通过登记实现所有权，建设单位无权出售。
需要注意的是，本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库（位），而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。不过，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。为此，无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》，规定：从2009年开始，在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程，由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程，由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程，使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人，逾期不办使用证，视同放弃。无证使用人防工程的，人防主管部门将采取措施予以制止，并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。
[要点提示4] 小区汽车库（位）不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。
第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。
房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。
最高人民检察院关于印发《人民检察院政治工作纲要》的通知
最高人民检察院
最高人民检察院关于印发《人民检察院政治工作纲要》的通知
1994年11月24日，最高人民检察院
各省、自治区、直辖市人民检察院：
现将《人民检察院政治工作纲要》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
附：人民检察院政治工作纲要
为进一步加强和改进检察机关政治工作，搞好党的建设，带动队伍建设，使检察工作更好地为党的中心工作服务，根据《中共中央关于加强党的建设几个重大问题的决定》和党的十四大、十四届三中全会关于加强政法队伍建设、强化法律监督职能的精神，以及《最高人民检察院关于进一步强化法律监督职能，保障社会主义市场经济体制建立和发展的意见》，结合检察机关政治工作实践，制定本纲要。
一、政治工作的指导思想和基本任务
1、检察政治工作是中国共产党为实施对检察工作的领导而在检察机关中进行的思想工作和组织工作，是保持人民检察院人民民主专政机关的性质、坚定正确的政治方向和履行法律监督职能的根本保证，是检察工作的生命线。
2、检察政治工作要以马克思列宁主义、毛泽东思想，特别是邓小平建设有中国特色社会主义理论为指导，坚持党的基本路线，贯彻“依法建院，从严治检”的方针，围绕党的工作大局和检察任务，加强党建工作，搞好领导班子建设，大力培养和选拔优秀年轻干部，加强和改进思想政治工作，改革完善检察体制和干部人事管理制度，提高检察人员政治、业务素质，建设一支政治强、业务精、纪律严、作风正的检察队伍，保证“严格执法，狠抓办案”方针的落实和各项检察任务的完成。
3、检察政治工作要坚持党的政治工作原则；坚持解放思想，实事求是；坚持群众路线；坚持理论联系实际；坚持改革创新。
4、检察政治工作要根据检察机关特点进行。人民检察院是人民民主专政工具，是国家法律监督机关。履行法律监督职能的主要方式是依法查办各种犯罪案件，基层人民检察院是履行法律监督职能的前沿和基础，检察人员既是反腐败的尖兵，又是受腐蚀的重要目标。政治工作必须在宪法和法律的范围内进行，要面向基层，深入第一线，加强严格执法教育，强化监督管理，严格执行纪律，鼓舞激励干警工作热情，解决干警实际困难，增强干警敬业精神和拒腐防变能力，保证全面、正确地履行法律监督职能。
5、上级检察院既要抓好本院的政治工作，又要协助地方党委抓好所属下级检察院的政治工作。下级检察院必须认真贯彻执行上级检察院的政治工作部署。
二、加强理论学习和思想政治工作
6、认真抓好政治理论学习。始终把党的思想建设放在首要地位，努力提高广大干警特别是领导干部的政治理论水平。检察院党组要建立健全中心组学习制度，带头并组织检察人员认真学习马克思列宁主义、毛泽东思想，中心内容是用邓小平建设有中国特色社会主义理论武装头脑，使干警自觉坚持党的基本路线一百年不动摇。要用三年的时间，有计划、有步骤地开展一次建设有中国特色社会主义理论和党章的学习活动。学习要联系检察工作实际，重点领会和把握关于“两手抓、两手都要硬”、加强社会主义民主与法制建设、加强检察工作、反腐败靠法制、加强廉政建设等思想，提高在新形势下履行法律监督职责的能力。
7、深入开展各种思想教育：党的路线、方针、政策教育和党史教育；形势、任务教育；爱国主义教育和近、现代史教育；全心全意为人民服务的宗旨教育；共产主义理想信念教育；党的优良传统作风教育；检察人员职业道德、职业责任、职业纪律教育，特别是严格执法、廉政勤政教育，使干警胸怀全局，立足本职，公正廉明，无私奉献。
8、实行领导干部“一岗双责制”，强化思想政治工作。思想政治工作要坚持经常性，增强针对性，发挥其在引导方向、化解矛盾、协调关系、理顺情绪、调动积极性等方面的作用，使干警自觉抵制利的诱惑，防止权的滥用，排除情的干扰，警惕色的腐蚀，顶住势的压力，秉公执法，尽职尽责。
9、增强思想政治工作的吸引力和实效性。思想政治工作应当渗透、融于各项检察工作之中。要关心、尊重、理解干警，定期分析思想动态，及时发现和解决苗头性、倾向性以及深层次思想问题，开展批评与自我批评，旗帜鲜明地支持正确思想，批驳错误观点，澄清糊涂认识，树立良好风尚，弘扬革命精神。
10、思想政治工作要同解决实际问题相结合。要创造条件，多办实事，努力解决干警的实际困难。把思想政治工作延伸到工作时间以外，延伸到家属中，筑起拒腐防变的第二道防线。开展丰富多彩、健康向上的文体娱乐活动，陶冶干警的思想情操。
三、严格执行民主集中制
11、民主集中制是党和国家的根本组织制度和领导制度，也是检察工作的法定原则，必须认真贯彻执行，以保证检察系统上下一致，步调统一，正确履行法律监督职能，维护法律的正确统一实施，维护社会主义法制尊严，保证中央政令畅通，维护中央权威。
12、充分发扬民主。以完成各项检察任务为目的，紧密结合检察机关的各级党组织、各个机构的职能和党员的权利、义务及干警的职责，采取有效措施，创造发扬民主的良好环境，鼓励党员、干警解放思想，实事求是，勇于探索，开拓创新，坚持原则，敢讲真话，充分调动干警的积极性和创造性。坚持从群众中来，到群众中去的群众路线，充分尊重广大干警的首创精神，及时总结来自基层和实践的经验，增强决策的民主化和科学性。
13、加强民主基础上的集中。严格执行个人服从组织、少数服从多数、下级服从上级、全党服从中央的原则，认真贯彻党的路线方针政策，始终保持与党中央在政治、思想、组织、行动上的高度一致；正确处理个人利益同集体利益、局部利益同整体利益、眼前利益同长远利益的关系；增强组织观念，坚决执行集体和上级的决定；增强纪律观念，严格执行党的纪律和检察工作纪律，令行禁止。
14、加强民主集中制的制度建设。制定和完善党组和检察委员会议事制度，下级对上级、个人对组织的重要事项报告制度，规范并严格执行干部任免、查办案件等工作规则和程序，保障民主集中制的贯彻执行。
四、加强领导班子建设
15、领导班子建设是检察机关党的建设的核心内容，应当高标准、严要求，切实加强各级院领导班子的思想、组织和作风建设。要按照四中全会《决定》提出的五条要求，努力提高领导干部素质，改善班子群体结构，坚持集体领导和个人分工相结合，把领导班子建设成为政治坚定、思想解放、严格执法、廉洁务实、结构合理、团结高效的坚强集体。
16、领导班子成员要认真学习掌握邓小平同志建设有中国特色社会主义理论和党的路线、方针、政策，提高理论素养、政策水平和领导艺术；牢固树立全局观念，自觉与党中央保持一致；坚持民主集中制，力求决策民主化和科学化；增强严格执法观念，提高法律监督水平；加强组织纪律性，做到令行禁止；发扬优良传统作风，全心全意为人民服务；深入调查研究，及时发现新情况、解决新问题；开展批评与自我批评，提高解决自身问题的能力；搞好班子团结，增加凝聚力和战斗力；奋发有为，建功立业。
17、检察长是领导班子建设和队伍建设的关键，要懂业务，善党务，带头发扬民主，坚持正确集中，当好“班长”。要坚持原则，敢于碰硬，率先垂范，忠于职守，不断提高适应形势、统揽全局的能力。
18、上级检察院要加大“协管”力度，积极协助地方党委建设好下级检察院的领导班子。要紧密结合检察业务考察、考核下级院班子成员，及时调整充实，提高整体效能。要逐步建立完善规章制度，总结推广新鲜经验。
上级检察院要主动协同党委认真做好检察长人选的推荐、考核和协商确定等工作，搞好拟任和新任检察长的专门培训，支持和保护下级院检察长依法行使职权。
五、大力培养选拔优秀年轻干部
19、大力培养和选拔德才兼备的领导干部，是建设一支坚决而有效地执行党的基本路线的检察干部队伍，保证检察事业顺利发展的紧迫性、战略性任务。各级检察院都要十分重视并切实抓好这一工作，解放思想，更新观念，明确目标，制定规划，落实措施，大力选拔和培养优秀年轻干部，加快班子年轻化进程，为建设好能够跨世纪担当重任的领导班子奠定基础。
20、培养选拔年轻干部，要以邓小平同志关于新时期干部队伍建设的一系列论述为指针，全面贯彻干部队伍“四化”方针和德才兼备的原则。按照公开、平等、竞争、择优的原则选人、用人。坚持群众路线，拓宽识人视野和选人渠道，搞好民主推荐，进行科学考评，改进干部选拔办法，做到知人善任，任人唯贤。重视选拔任用既有理论基础又有实践经验的优秀年轻干部，重视培养妇女干部和少数民族干部。
要破除论资排辈、求全责备、迁就照顾等思想障碍，对政治合格、思想敏锐、秉公执法、政绩突出但有一些缺点、毛病的干部，要敢于提拔，合理使用，并帮助其克服不足；对不称职的领导干部要建议党委及时调整，调不出去的应予免职或降职使用；对跑官、要官的干部，绝不能提拔重用。防止和纠正在用人上的不正之风，逐步形成优晋劣汰，使优秀人才脱颖而出、富有生机活力的用人机制。
21、选拔年轻干部要坚持以革命化为前提，又要重视知识化、专业化和实际工作能力，注意从重要台阶、关键岗位发现和选拔年轻干部。要坚持选拔干部必须经过一定台阶锻炼，也要敢于破格提拔使用特别优秀的年轻干部。近一两年内分、州、市院和省级院，都要配有三十岁左右和四十岁左右的领导干部。同时，也要合理安排使用其他年龄层次的干部，充分发挥他们的作用。经过三、五年的努力，逐步形成年龄梯次、结构合理、后备充足、自然更替的领导班子更新机制。
22、加强后备干部工作。这项工作要列入地方党委的统一规划，上级检察院要加强督促指导。后备干部名单实行动态管理，本着“全面锻炼提高、缺什么补什么”的原则，因人制宜落实离岗培训、岗位轮换和到下级检察院、党政部门挂职锻炼等培养措施，适时提拔使用。
六、加强党的基层组织建设
23、检察机关党的基层组织的主要任务：组织党员带头学好政治理论；围绕党的中心工作和检察任务，做好经常性的思想政治工作，保证党的路线方针政策的贯彻执行；对党员领导干部和党员履行法律监督职责中是否真正发挥表率作用、先锋模范作用进行监督；组织党员积极参加各种精神文明建设活动；加强对机关工会、共青团、妇女组织等群众组织的领导；活跃机关文化生活；加强纪律检查；做好新党员的发展工作。
24、各级检察院党组要加强对机关和直属单位党组织工作的指导。健全组织机构，加强党员教育管理，严格组织生活，提高党员素质，特别要搞好基层党组织班子建设和制度建设，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用。
按照党章和《党内政治生活的若干准则》等有关规定，严格党内政治生活。党员领导干部要以普通党员身份参加基层组织的活动，过好双重组织生活，自觉接受基层组织和党员群众的监督。
根据办案和其它检察工作的需要，独立活动有三名以上党员的办案组、工作组，应建立临时党小组或党支部，并采取相应措施加强教育管理。
25、各级检察院都要努力提高基层党组织工作的水平，争取在两、三年内走在当地的前列，使党的思想作风建设大大加强，先进党组织和优秀党员的比例增多，党员素质明显提高，基层党组织的战斗力显著增强。
七、加强教育培训工作
26、教育培训是检察队伍建设的战略任务。制定切实可行的中长期教育培训规划，分期组织实施。积极开展以检察官资格培训和岗位职务培训为近期重点，高层次岗位培训、大学后继续教育为长期任务的多形式、多层次的教育培训，不断更新拓展检察人员的知识，改善检察队伍专业文化结构，提高业务技能和工作水平，培养一大批精通各项检察工作的专门人才。
27、坚持专、兼、聘相结合，建立一支素质良好、结构合理、相对稳定的教师队伍，逐步形成具有检察特色、多层次、高质量的教材体系，加强教育培训的基础工作，加快中央检察官管理学院和省级检察院培训中心的建设。
28、组织干警学习社会主义市场经济基本理论、基础知识和现代科技知识，学习掌握新的法律、法规，开展以老带新的岗位练兵活动，抓好基本功训练，进行写作、外语和使用现代办公、交通、通讯等装备技能的培训，力求一专多能，适应形势发展的需要。
制定标准，采取措施，培养和评选各种检察业务骨干，造就一支以优秀公诉人、优秀侦查员和优秀书记员为主体的业务骨干队伍。
八、强化队伍管理
29、坚持“依法建院，从严治检”的方针，坚持党管干部原则，带好队伍、管好队伍。防止重使用、轻教育管理的倾向。认真贯彻实施《检察官法》，建立科学的检察官管理制度。依据有关法律法规，对检察书记官、司法警察、专业技术人员以及其他人员逐步实行分类管理。努力创造条件，使各种专业技术人员的资格考试、职称评定和职务评聘纳入国家统一管理；强化司法警察的训练管理，充分发挥其职能作用；制定检察人员职务规范，促使检察队伍管理规范化、科学化和法制化。
30、严格掌握进人条件，坚持考试与考核相结合，认真审核、审批，确保进人质量。建立完善辞退、清调不适合做检察工作人员的制度，保证队伍的纯洁和战斗力。认真做好离、退休老干部的工作。
31、建立竞争激励机制。建立健全岗位责任制、办案责任制、错案追究制等考评奖惩制度，坚持领导与群众相结合，以考绩为重点，全面考核干警的德、能、勤、绩，逐步形成能者上、平者让、庸者下、功者奖、过者罚、劣者出的竞争激励机制。
32、建立对秉公执法干警的保护机制。各级检察院领导负有支持、保护干警秉公执法的责任和义务。对因依法办案而遭受打击报复或不公正对待的干警，要及时报告党委、人大常委会和上级检察院，主持公道，予以保护。非经法定程序，不得随意调动、罢免检察人员。对挟嫌报复干警的，应予追究。
33、大力开展争先创优活动和表彰奖励工作，加大检察宣传力度。深入开展学先进、赶先进、争创模范检察院和争当优秀检察官活动，及时地、分层次地表彰奖励查办大案要案及其它工作中的有功集体和人员。要善于发现、培养、树立和宣传典型，关心、爱护、帮助典型，更好地发挥典型的激励示范作用。要充分利用各种新闻媒介，广泛宣传检察机关严格执法、狠抓办案的成绩，使社会各界理解、支持检察工作。
34、加强反腐败和廉政建设。教育干警反腐保廉，严格遵守《检察人员纪律》。加强廉政制度建设，完善监督制约机制。开展党内监督和机关内部的制约监督，主动接受人民代表大会及其常委会的监督，自觉接受人民群众和社会舆论的监督。定期进行执法执纪检查，严肃查处违法违纪案件，坚决清除腐败分子。深入持久地开展自身反腐败工作，不断增强检察队伍的反腐蚀能力。
35、根据统一领导、分级管理的原则，加强机构编制管理。人民检察院的机构设置、人员编制由政工部门具体管理。上级检察院要加强检查监督。
36、完善劳改、劳教场所派出院的设置，改进对工矿区、林区、农垦区检察机构的管理，加强对经济技术开发区等区域设置派出院的调查论证和审批工作。积极而有重点地设置乡镇检察室，巩固完善驻“两劳”场所和税务检察室，整顿撤销其它各类检察室。
九、搞好政工部门建设
37、人民检察院设置政工机构，作为院党组的工作机构。人数较少的基层检察院，可不设政工机构，但要配备政治协理员。政工机构的主要负责人或政治协理员，应由副检察长级干部担任。选配党性强、业务熟、作风严谨的干部加强政工部门。
38、政工干部要努力学习政工和检察业务，增强党性修养，坚持原则，公道正派，以身作则，联系群众，热爱本职工作，成为广大干警的贴心人，使政工部门真正成为“干部之家”。
39、建立健全规章制度，逐步实现政治工作的制度化。加强政工信息工作，为领导决策提供依据。运用计算机技术、档案微缩、电化教育等现代科技手段，提高工作效率。重视总结实践经验，逐步创立检察政工理论。
40、各级院党组要切实加强对政治工作的领导，定期研究部署，重视政工部门建设，关心政工干部成长，提供开展工作的必要条件，努力开创政治工作的新局面。
