中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法
中国工商银行
中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法
1998年7月24日，中国工商银行
第一章 总 则
第一条 为支持房地产业的发展，促进城镇住房制度改革，规范工商银行商品房开发贷款管理，维护借贷双方的合法权益，保障信贷资产的安全，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等有关法律法规，制定本办法。
第二条 商品房开发贷款（以下间称贷款）系指贷款人向借款人发放的用于商品房及其配套设施建设的贷款。
第三条 发放商品房开发贷款必须符合国家的方针政策，遵守国家法律法规，坚持效益性、安全性和流动性的经营原则。
第四条 本办法适用于中国工商银行所辖分支机构办理的商品房开发贷款。
第二章 借款人条件
第五条 借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。
第六条 借款人向银行申请商品房开发贷款，应符合以下基本条件：
（一）有法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件、建设部门核准的资质证明；
（二）经营管理制度健全，财务状况良好；
（三）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；
（四）有贷款证，并在工行开立基本帐户或一般帐户；
（五）经工商行政管理部门核准登记并办理年检手续；
（六）有贷款人认可的有效担保；
（七）贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效；
（八）借款人已经取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》；
（九）贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告；
（十）贷款项目工程预算报告合理真实；
（十一）借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设；
（十二）企业信用等级和风险度符合贷款人的要求；
（十三）贷款人规定的其他条件。
第三章 贷款种类
第七条 商品房开发贷款有以下几种：
（一）住房开发贷款，系指用于建造商品住房的贷款。
（二）商业用房开发贷款，系指用于建造符合国家规定的商业性用房的贷款。
（三）其他商品房开发贷款，系指用于商品房必要的配套设施建设贷款。
第四章 贷款期限和利率
第八条 贷款期限一般不超过3年。
第九条 贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。
第五章 贷款方式
第十条 商品房开发贷款采取担保贷款的方式：
（一）抵押贷款，系指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。
（二）质押贷款，系指以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。
（三）保证贷款，系指以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担连带责任而发放的贷款。
第六章 贷款程序
第十一条 借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。
第十二条 贷款人受理借款人申请后，应按银行规定程序，指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件；核实抵押物、质物、保证人情况；对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度；提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式等意见。
第十三条 银行审查人员应当对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。
第十四条 在调查、审查的基础上，由银行有权人审批贷款。商品房开发贷款的审批权限，按照总行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。
第十五条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律法规和《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。
第十六条 借款人取得贷款之前，借款人应为贷款项目办理有效的建筑工程保险；以房屋作为贷款抵押的，借款人在偿还全部贷款本息之前，应当逐年按不低于抵押金额的投保金额向保险公司办理房屋意外灾害保险，投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人。
第十七条 贷款发放时，贷款人应根据项目进度情况，分期、分批将贷款划入借款人帐户。
第十八条 贷款发放后，贷款人应对借款人执行借款合同情况、贷款使用情况及借款人的经营情况进行跟踪调查和检查，并建立贷款台帐。借款人应按月或按季向贷款人报送有关项目进度、贷款使用情况以及单位财务状况的报表和资料；项目竣工后，应向贷款人提交工程决算报告。
第十九条 借款人在借款合同履行期内出现下列情况之一时，必须事先通知贷款人或征得贷款人同意。
（一）法人及法定代表人变更；
（二）保证人失去保证资格、能力；
（三）担保物发生不利于贷款人的变化；
（四）产权变动或重要财产被处置；
（五）经营方式及经营范围有调整；
（六）项目实施进度或资金使用计划有重大调整；
（七）经营场所迁移；
（八）影响贷款人权益的其他重要变动。
第二十条 借款人要求提前还款，须事先通知贷款人，并征得贷款人同意。
第二十一条 借款人应当按照借款合同规定按时、足额归还贷款本息。贷款人也可按合同约定从借款人账户中直接扣收。借款人不能按期归还贷款的，可以在贷款到期日之前，向贷款人申请贷款展期。申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具书面同意证明。另有约定的，按照约定执行。
借款人未申请展期或申请展期未得到批准，其贷款从到期日次日起转入逾期贷款账户管理。
第二十二条 借款人项目完工后，贷款人要参与工程验收和决算审查。
第二十三条 贷款人应为借款人建立贷款档案，准确及时完整地收集、整理、保存与贷款项目有关的资料、报表、图片、调查报告及借款人的资信等情况。
第七章 债权保护
第二十四条 借款人在申请和使用贷款时不得有下列行为：
（一）向贷款人提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表等资料；
（二）不如实向贷款人提供其所有开户行、账号等资料；
（三）未经贷款人同意，擅自改变贷款用途；
（四）挪用贷款从事股本权益性投资及从事有价证券、期货等方面的投机经营；
（五）挪用贷款从事房地产投机；
（六）不按《借款合同》规定偿还贷款本息；
（七）套取贷款相互借贷牟取非法收入；
（八）拒绝接受贷款人对其信贷资金使用情况和房地产经营、财务活动的监督；
（九）未经贷款人同意将已设定抵押权的财产和权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或再抵押；
（十）抽逃出资，隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，影响贷款的安全；
（十一）使用贷款从事违反国家政策和法律的活动；
（十二）影响贷款人权益的其他行为。
第二十五条 借款人有第二十四条所列行为之一时，贷款人可以采取下列一种或数种处置措施：
（一）停止支付借款人尚未使用的贷款并提前收回部分或全部贷款；
（二）按规定罚息；
（三）提前依法追索保证人，清偿贷款本息；
（四）提前依法处置抵押物、质物，清偿贷款本息；
（五）依法申请借款人破产还债；
（六）贷款人认为可以采取的其他处置方式。
第八章 附则
第二十六条 建筑、安装企业贷款和一般性委托贷款中的经济适用住房开发贷款遵照本办法执行。
第二十七条 各一级、准一级分行可制定实施细则，并报总行住房信贷部备案。
第二十八条 本办法由中国工商银行制定、解释和修改。
第二十九条 本办法自印发之日起施行。
在民间借贷关系中，因各种原因经常有借款人未出具欠条的情况出现。在贷方的催要下，借方会有不同的反应。1、承认借款行为，并承诺还款，合理时间后还款；2、承认借款行为，承诺还款，但未予履行承诺；3、从头到尾拒不承认借款行为
在第2种情况下，当事人要寻求法院诉讼途径解决，会遇到法院以起诉无证据而不予立案的情况。为了取得证据，贷方会在最近一次讨债时带上录音设备，把与借方有关借款的时间、数额等具体情况的对话私录下来，以此为证据再提起诉讼。那么私自录音能否作为证据使用呢？
私自录音属于私录视听资料的范畴。私录的视听资料是指未经对方同意而录制的录音或者录像资料，也有称作偷拍偷录。对于私录的视听资料能否作为民事诉讼证据，理论界分歧很大，主要有四种观点，1、违法排除说。该说认为其应当予以排除。2、真实肯定说。该说主张如果视听资料的内容具备客观性和关联性，即便取证手段不当，也应当允许其作为诉讼证据。3、线索转化说。该说主张司法人员可以将视听资料作为证据线索。按法定程序重新查证属实后，将其转化为合法的证据。4、排除加例外说。该说认为原则上应否定其证据效力而予以排除，但不宜一概禁止，应当允许有例外，如收集证据者主观上无恶意就应当作为例外看待。
理论上虽然对私录的视听资料有不同认识，但审判实务中一般是允许其作为证据的，除非其内容本身不真实或真假难辨，直到最高人民法院作出1995年2号批复。1995年2月6日，最高院针对河北省高级人民法院的一则请示，作出了《关于未经对方当事人同意私自录制其谈话取得的证据不能作为证据使用的批复》，该批复认为：“证据的取得必须合法，只有经过合法途径取得的证据才能作为定案依据。未经对方当事人同意私自录制其谈话，系不合法行为，以这种手段取得的录音资料，不能作为证据使用。”
该批复强调了只有以合法途径取得的证据才能作为定案的依据，明确了未经当事人同意私自录制其谈话不能作为证据使用。该批复确立了视听资料合法性的标准。但是，该批复也带来了一系列的负面效应。首先，影响实体公正的实现，一旦排除这样的证据，法院不得不对争议事实不予认定或作出完全相反的认定，其次，不利于保护合法的民事利益，在诉讼中就只有落的败诉的结局，最后，对当事人制作音像资料提出不切实际的要求。实践中由于制作方与对方当事人之间存在对立的利害关系，要求对方同意录制在今后对其不利的证据，根本不具可能性。
正是由于上述问题的存在，2001年12月21日，最高院在《关于民事诉讼证据的若干规定》，针对私录的视听资料的证据的合法性做了进一步的规定。新的司法解释针对视听资料的证明力作出了特别规定：“有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明效力。”（第70条第3款）该规定对视听资料，不再以取得被拍摄、被录制者的同意为具有证据能力的先决条件，即使未取得对方同意而偷拍偷录，也不必然丧失证据资格。但这是否就意味着人们可以无拘无束的收集证据呢？新的司法解释同时规定：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”（第68条）。就视听资料而言，如果是以侵害他人合法权益的方法取得，是不能作为认定案件事实的依据的。可问题在于该规定并未对以侵害他人合法权益和违反法律禁止性规定取得的证据的具体情形作出规定。
私录的视听资料会涉及他人的隐私和商业秘密，是否全部以侵犯他人隐私和商业秘密的方法取得的证据都不能作为认定事实值得商榷。具体说，若涉及第三人的意思和商业秘密，那私录的视听资料当然不具有证据合法性。若涉及对方当事人的隐私和商业秘密，则因分不同情况来判断该视听资料的证据能力。若对方的行为本身具有合法性，那私录视听资料就不具有证据合法性。但对方的行为不合法则应区分该行为与案件事实是否有关来判断视听资料的合法性。如果对方的不合法行为与案件事实无关，那视听资料当然就不能作为合法证据；如果对方的不合法行为与案件事实有关，也就可以作为合法证据。据此，（1）只要未经第三人同意而录制其视听资料，那该视听资料就不合法，不能作为民事证据；（2）私录对方当事人的视听资料，若对方的行为本身合法，那该视听资料就不具有证据合法性；（3）私录对方当事人的视听资料，若对方行为不合法但与案件事实无关，那该视听资料不具有证据合法性；
如果私录对方当事人视听资料，对方行为不合法且与案件事实相关，即可作为认定事实的合法证据。综上所述，人民法院应当确认其证明力的私录视听资料应当同时具备下列条件：1. 私录对象为对方当事人，对方行为不合法且与案件事实相关，且未违反法律禁止性规定;2.有其他证据佐证;3.资料无疑点或对方当事人对视听资料提出异议但没有足以反驳的相反证据
（作者单位： 江西省永修县人民法院）
