扬州市物业管理实施办法
江苏省扬州市人民政府
扬州市人民政府令
第47号
《扬州市物业管理实施办法》已经市政府第35次常务会议讨论通过，现予发布，自2006年3月1日起施行。
市长：王燕文
二OO六年二月十三日
扬州市物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障社会公共利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内的物业管理活动，应当遵守本办法。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。
第三条 新建商品房应当实行物业管理。
未实施物业管理的原有住宅区，配套设施比较齐全的，由各县（市）、区人民政府组织综合整治，逐步创造条件，积极推行物业管理；配套设施不全的，由所在社区统一管理。
商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。
第四条 扬州市房产管理局是全市行政区域内物业管理行政主管部门，负责本办法的组织实施，其主要职责是：
（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；
（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；
（三）负责房屋专项维修资金交缴、使用的监管工作；
（四）负责物业管理企业资质管理工作；
（五）负责物业管理创优评比工作；
（六）依法查处物业管理中的违法行为；
（七）法律、法规、规章规定的其他职责。
各县（市、区）房产（建设）行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
第五条 规划、建设、城管、公安、物价、工商、邮政、广电、通信、供电、供水、供气、市政、绿化、环卫等有关部门和单位，按照各自职责，协同实施本办法。
街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。
第六条 各级政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
第二章 业主及业主大会
第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
物业承租人或者实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的规定。
业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。
第八条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理；物业管理区域内业主人数较少的，物业的管理形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示，有书面意见的应代为转交。业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视作弃权。
第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会履行下列职责：
（一）审议、修改、通过业主大会议事规则，业主公约；
（二）选举、更换业主委员会委员；
（三）审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘或解聘物业管理企业；
（五）审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案；
（六）决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；
（七）审议、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（八）决定有关业主共同利益的重大事项；
（九）改变或撤销业主小组不适当的决定。
（十）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。
第十条 同一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第十一条 物业管理区域符合本办法第十条所列情形之一的，建设单位应当书面向所在地物业管理行政主管部门报告，提出成立首届业主大会的申请，并提供业主清册、物业建筑面积明细、物业销售并交付使用的时间等文件资料。
经建设单位或百分之二十以上业主提议，在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）的指导下，由所在地社区居委会负责召集建设单位和通过公开征集报名或经业主推荐产生的业主代表共同组成首次业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示，公示时间应不少于十日。
筹备组负责下列工作：
（一）确定召开业主大会会议的形式、时间、地点和内容；
（二）确定业主委员会组成人数，并按业主委员会委员条件，经公开征集报名后差额推荐业主委员会委员候选人；
（三）参照物业管理行政主管部门制定的示范文本拟定业主大会议事规则和业主公约草案；
（四）确认业主身份，确定首次业主大会会议的投票权数；
（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；
（六）主持召开首次业主大会会议。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十二条 首次业主大会业主投票权数按以下方式确定：
（一）住宅物业实行一户一票，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数；
（二）同一物业管理区域内同时具有住宅和非住宅物业的，住宅物业按套计算投票权数，非住宅物业按建筑面积每一百平方米计算为一票，不足一百平方米的可与其他业主合并计票；
（三）非居住物业每一平方米计算为一票，不足一平方米按四舍五入计算。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题、议程告知所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取意见。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采取集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其它方式推选业主代表参加业主大会会议。到会代表应当能够代表物业管理区域内持二分之一以上投票权的业主。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
单个业主在业主大会会议上所持投票权数超过总投票权数百分之三十以上的，业主大会所作出的决定，除按上款规定以外，还须其他与会业主所持投票权二分之一以上同意方可通过。
业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责，接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督。业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）根据业主大会的决定，代表业主选聘或解聘物业管理企业，签订或解除物业管理服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）经业主大会批准，负责审批专项维修资金的使用，当维修资金不足时，进行续筹；
（五）督促逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费；
（六）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（七）执行业主大会的有关决定；
（八）向业主大会报告业主委员会工作经费使用情况；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和其它有关规定；
（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任一名至二名。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
业主委员会成员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职，不得借助业主委员会的影响牟取私利。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将下列文件，向所在地物业管理行政主管部门备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会审议通过的业主大会议事规则以及业主公约；
（三）业主委员会组成人员名单和基本情况。
所在地物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案复函和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本办法重新备案。
第十八条 业主公约是业主共同订立的对有关物业的使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
第十九条 业主委员会委员任期为三年，可连选连任。
业主委员会应在任期届满的两个月前，书面报告所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府），并在其指导下组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。
业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
（一）讨论业主大会拟讨论的事项；
（二）推选代表出席业主大会，表达本小组业主的意愿；
（三）审议决定本小组房屋共用部位维修资金使用方案。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。
第二十二条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第二十三条 业主大会，业主委员会的工作经费由全体业主承担，经业主大会决定可在本物业管理区域维修资金增值、配套设施经营收入中列支。业主大会的决定应包括经费的筹集、用途、限额和使用管理办法。组织成立首届业主大会的相关费用由开发建设单位承担。
第三章 物业管理企业
第二十四条 物业管理企业在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
第二十五条 新设立的物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理企业必须按有关规定取得《物业管理企业资质证书》后方可从事物业管理工作。外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理登记备案手续。
第二十六条 物业管理企业资质实行年检制度。物业管理企业应当在资质证书规定的年检时间三十日前向市物业管理行政主管部门申请资质年检。
第二十七条 从事物业管理的工作人员，应当按照国家有关规定，取得职业（执业）资格（上岗）证书。
第二十八条 物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，物业管理企业符合新办劳动服务企业条件的，按规定享受相关税收优惠政策。
第四章 物业服务与收费
第二十九条 新建商品房销（预）售前，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅总建筑面积在三万平方米、非住宅总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地物业管理行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。被选聘的物业管理企业承担物业销（预）售后至业主委员会正式签订物业服务合同前的前期物业管理服务。
业主大会成立后，业主委员会应根据业主大会的决定及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。
业主大会尚未成立，而前期物业服务合同到期或被解除的，由建设单位按照原前期物业服务合同约定的服务事项、服务标准、收费标准另行组织招标，落实新的物业管理企业。原物业管理企业与业主签订的前期物业管理服务协议由新中标企业继续执行，新的物业管理企业不再与业主签订前期物业管理服务协议。
第三十条 建设单位应当在销（预）售物业之前，参照建设部业主公约示范文本，制定本物业管理区域业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法利益，并报所在地物业管理行政主管部门备案。
第三十一条 新建物业销（预）售时，建设单位选聘的物业管理企业应当根据前期物业服务合同与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
第三十二条 物业服务合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务收费项目、标准和收取办法；
（五）物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法；
（六）专项维修资金的使用办法；
（七）合同的有效期限，合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第三十三条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修管理服务；
（五）物业管理区域内车辆的停放管理；
（六）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等；
（七）物业使用中对禁止行为的管理措施；
（八）维修资金的帐务管理；
（九）应业主要求进行的特约服务。
物业管理服务质量根据《江苏省住宅物业管理服务标准》制定，超出服务标准范围的服务质量，双方另行约定。
第三十四条 物业管理区域内，由物业管理企业负责生活垃圾的清扫工作，并归集至垃圾桶（箱、房），所在地环卫部门负责及时清运。清扫、清运工作不得影响业主的正常生活。
第三十五条 环卫部门除根据政府相关规定收取城市垃圾处理费外，不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取任何费用。
第三十六条 物业服务收费根据物业的性质，提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅公共服务收费实行政府指导价。价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，制定并定期公布相应的基准价及其浮动幅度，并逐步向分项收费基准价过渡。提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制确定公共服务收费标准；通过公开招投标确定的公共服务费收费标准，招投标结束后应向价格主管部门备案。未通过公开招投标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。
高档住宅、非居住用房的公共服务收费、满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，实行市场调节价。
第三十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公布物业管理服务与收费的项目和标准等内容。
第三十八条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。
第三十九条 物业管理区域内，由物业管理企业为业主提供停车管理服务，相关收费标准按照物价部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在公用部位的停放、管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
执行公务的党、政、军、警、抢险、救护等特种车辆及业主搬家的车辆，在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的，物业管理企业有权移动车辆或按协议进行处理，由此产生的费用由停车人承担。
第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位可与物业管理企业签订有偿服务合同，委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。物业管理企业未接受委托的，有关费用由上述单位自行收取。
第四十一条 为保证前期物业管理服务的正常运行，开发建设单位应承担物业管理企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式由开发建设单位与物业管理企业，根据项目规模、配套等因素协商确定，任何部门和单位不得截留和挪用。
第五章 物业的使用与维护
第四十二条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修资金（简称维修资金）。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十三条 开发建设单位不得将物业共用部位的所有权或使用权单独转让。
第四十四条 开发建设单位应当按总建筑面积千分之四和千分之一的比例将物业管理用房、社区办公和活动用房纳入建设项目配套计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。
第四十五条 因分期开发等原因不能同步交付物业管理用房的，建设单位应当支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿。
第四十六条 建设单位在申请房屋销（预）售许可时应提交物业管理用房、社区办公和活动用房的建设方案；在申请房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、社区办公和活动用房的幢号、室号、面积、建设手续等相关资料。
第四十七条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位对接管验收中发现的问题应及时整改。
第四十八条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：
（一）物业管理用房、社区办公和活动用房；
（二）门卫室、警务室、监控室、底层架空层、共用走廊；
（三）按规划设置标准配套建设使用的地下室；
（四）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；
（五）公共绿化、道路、场地；
（六）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；
（七）其它依法归全体业主的设施设备。
第四十九条 物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库（位）的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，属全体业主共有。产权属开发建设单位的，应当缴交维修资金。
第五十条 物业管理区域内的停车位（库），应当优先提供本物业管理区域内的业主、使用人使用。机动车的车库（位）应向本物业管理区域内的业主出售、出租，且以出售一套商品房随售一个机动车库（位）为限。商品房销售完毕后仍留有机动车库（位）的，不受此限。产权人转让房屋的，机动车车库（位）应当随之一并转让。
第五十一条 物业管理单位将物业共用部位配套设施经营、出租的，与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
第五十二条 利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，扣除适当的管理费用后，将收益百分之三十用于补贴物业管理企业，百分之七十补充进入专项维修资金。也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要，但合同另有约定的除外。
第五十三条 车辆停放或行驶时造成小区公共设施损坏的，物业管理企业应责令责任人赔偿损失，业主委员会有权要求责任人赔偿损失。
第五十四条 工程、营运车辆未经许可，不得进入物业管理区域；业主大会会议或业主公约有约定的，从其约定。
第五十五条 业主和使用人在使用房屋和公建配套设施设备时禁止下列损害公共利益的行为：
（一）损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备；擅自移动共用设施设备；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；
（四）在物业共用部位乱搭乱建、堆放杂物；
（五）侵占绿地、毁坏绿化；
（六）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；
（七）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；
（八）未经批准摆摊设点；
（九）无序停放车辆；
（十）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌；
（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十三）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德行为；
（十四）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；
（十五）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第五十六条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人和装饰装修企业。
使用人对房屋进行装饰装修应当取得业主的书面同意。
第五十七条 业主、使用人和装饰装修企业应当与物业管理企业签订房屋装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第五十八条 业主、使用人不得拒绝物业管理企业根据装饰装修管理协议的约定对装饰装修活动的监督检查。
第五十九条 已交缴维修资金的物业，业主转让时，其维修资金随房屋所有权同时结算过户。未交缴维修资金的物业，业主转让时应告知买受人按政府规定的标准补交维修资金。
第六十条 物业管理企业应当根据物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备定期维修养护，并做好相关记录。当出现按规定必须养护的情形而未及时养护的，由业主委员会或所在地物业管理行政主管部门督促限期改正。
房屋专有部分维修责任由业主承担。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业管理企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。
第六章 法律责任
第六十一条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第六十二条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。
第六十三条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十四条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。
第六十五条 物业管理企业违反本办法的规定，按照下列规定处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。
（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款；
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款；
（四）接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第六十六条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻物业的管道堵塞、渗漏、停水停电、物品毁坏等，业主、使用人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，业主、使用人可以向装饰装修企业追偿，物业管理企业应做好相关协调工作。
第六十七条 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、本办法或业主(临时)公约的行为，应当予以劝阻，制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门；相关业主、物业管理企业、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第六十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十九条 违反本办法规定，依法应当由工商、物价、规划、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第七十条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附 则
第七十二条 本办法自2006年3月1日起施行。原《扬州市城市住宅区物业管理办法》（扬州市人民政府第22号令）同时废止
进出境肉类产品检验检疫管理办法
国家质量监督检验检疫总局
国家质量监督检验检疫总局令
第26号
《进出境肉类产品检验检疫管理办法》已经2002年7月1日国家质量监督检验检疫总局局务会议审议通过，现予公布，自2002年10月1日起施行。
局 长
二○○二年八月二十二日
进出境肉类产品检验检疫管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强进出境肉类产品检验检疫及监督管理，保障进出境肉类产品安全卫生，防止动物疫情传入传出我国，保护我国农牧业生产安全和人体健康，维护对外贸易信誉，根据《中华人民共和国进出口商品检验法》及其实施条例、《中华人民共和国进出境动植物检疫法》及其实施条例、《中华人民共和国国境卫生检疫法》及其实施细则和《中华人民共和国食品卫生法》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于对进出境肉类产品的检验检疫及监督管理。
第三条 本办法所称肉类产品是指动物屠体的任何可供人类食用部分，包括胴体、肉类、脏器、副产品以及以上述产品为原料的制品（不含罐头）。
第四条 国家质量监督检验检疫总局（以下简称国家质检总局）统一管理全国进出境肉类产品检验检疫和监督管理工作。国家质检总局设在各地的出入境检验检疫机构（以下简称检验检疫机构）负责进出境肉类产品检验检疫和监督管理。
第二章 进境检验检疫
第五条 向中国输出肉类产品的国家或者地区政府主管当局应当与国家质检总局签订检验检疫议定书，确定相应的检验检疫要求。检验检疫机构按照检验检疫议定书和中国法律法规的有关规定实施检验检疫。
国家质检总局根据需要可以派员到输出肉类产品的国家或者地区进行预检。
第六条 国家质检总局对向中国出口肉类产品的加工企业实施注册登记制度。未经国家质检总局注册登记的国外加工企业生产的肉类产品不得向中国出口。
第七条 国家质检总局对进境肉类产品实行检疫审批制度。进境肉类产品的货主应当在贸易合同签订前办理检疫审批手续，取得进境动植物检疫许可证。
第八条 进境肉类产品只能从国家质检总局指定的口岸进境。进境口岸应当具备下列条件：
（一）具有与进境肉类产品数量相适应的存储冷库。存储冷库的条件应当符合《进境肉类产品存储冷库检验检疫要求》（附件）。直属检验检疫局负责对所辖地区用于存储进境肉类产品的冷库实行备案管理；
（二）进境口岸的检验检疫机构具备实施进境肉类产品实验室检验检疫的必要设施，并配备相应的专业技术人员。
第九条 肉类产品进境前或者进境时，货主或者其代理人应当持进境动植物检疫许可证、输出国家或者地区政府官方签发的检验检疫证书（正本）、原产地证书、贸易合同、信用证、提单、发票等单证向进境口岸检验检疫机构报检。
第十条 检验检疫机构对报检所提交的单证进行审核，符合要求的，受理报检，并对审批数量进行核销。
对无输出国家或者地区政府官方检验检疫证书或者检验检疫证书不符合要求的，以及无有效进境动植物检疫许可证的，作退回或者销毁处理。
第十一条 对装运进境肉类产品的集装箱应当在进境口岸检验检疫机构的监督下实施箱体防疫消毒处理。
未经检验检疫机构许可，进境肉类产品不得卸离运输工具。
第十二条 进境口岸检验检疫机构依照下列规定对肉类产品实施现场检验检疫：
（一）核对单证与货物的名称、数（重）量、集装箱号码、输出国家或者地区、生产加工厂家名称或者注册号、包装、铅封号、检验检疫标志或封识等是否相符；
（二）检查集装箱温度记录是否符合要求；
（三）查验包装：外包装上应当有明显的中英文标识，标明品名、规格、产地、生产日期、保质期、储存温度、工厂注册号和目的地等内容，目的地必须注明为中华人民共和国，封口处应当加施一次性检验检疫标识；内包装必须使用无毒、无害的全新材料，并标明品名、注册厂号；
（四）查验有无腐败变质，有无异味、毛、血、粪污等杂质及其它有害杂质。
第十三条 根据现场检验检疫的情况，对进境肉类产品分别作如下处理：
（一）货证不相符或者不符合我国标准规定的，作退回或者销毁处理；
（二）腐败变质或者受有害杂质污染的，作退回或者销毁处理；
（三）疑似受病原体污染的，应当立即采样送检，并作封存处理。
第十四条 进境肉类产品经现场检验检疫合格后，运往检验检疫机构指定的储存冷库存放。同时，检验检疫机构根据有关规定采样进行实验室检验。
第十五条 采样应当遵守以下要求：
（一）采样时，应当避免样品被污染；使用专用样品袋存放样品，或者直接抽取原包装；采集的样品应当保持在与运输环境近似的温度下（可放冰内、冰箱的冷盒内或低温冰箱内保存）；
（二）采样后在盛装样品的容器或者样品袋上应当加贴标签，标明样品名称、报检单号、来源、数量、采样地点、采样人及采样日期等，并出具《抽/采样凭证》。
第十六条 实验室应当对送检样品进行感官特性检验，检查其新鲜度、色泽、气味是否正常；是否有毛、血、粪污等杂质；是否有出血、淤血等，必要时进行挥发性盐基氮、蒸煮试验。
第十七条 对抽取的进境肉类产品样品进行微生物检验，并按照《动物源性食品有毒有害物质残留监控计划》对重金属、农药残留、兽药残留等理化指标进行监测。
肉类产品的微生物学检验项目包括强制性进行细菌总数、沙门氏菌、致病性大肠杆菌（包括O157和O157：H7）检验和监测性进行单核细胞增生李斯特杆菌、弯曲杆菌等检验；肉制品还必须强制性进行金黄色葡萄球菌检验。
根据输出国家或者地区的动物疫情状况，对可能受动物传染病原、寄生虫感染的肉类产品，必须进行相关病原和寄生虫的检测。
第十八条 进境口岸检验检疫机构根据检验检疫结果，对进境肉类产品按照出入境检验检疫签证管理的有关规定作如下处理：
（一）经检验检疫合格的，签发《入境货物检验检疫证明》，准予生产、加工、使用；
（二）经检验检疫不合格的，签发《检验检疫处理通知书》，在检验检疫机构的监督下，作退回、销毁或者无害化处理；
（三）需要对外索赔的，签发相关证书。
第十九条 货主或者其代理人未取得检验检疫机构出具的《入境货物检验检疫证明》前，不得擅自转移、生产、加工、使用进境肉类产品。
第三章 出境检验检疫
第二十条 出境肉类产品必须经检验检疫机构检验检疫合格，方准出境。
第二十一条 国家质检总局对出境肉类产品的生产、加工、存放企业实行注册登记管理。
第二十二条 检验检疫机构应当按照下列要求对出境肉类产品实施检验检疫：
（一）中国法律、行政法规和国家质检总局规定的检验检疫要求；
（二）中国政府与输入国家或者地区政府签订的双边检验检疫协议、议定书、备忘录等规定的检验检疫要求；
（三）输入国家或者地区检验检疫要求。
第二十三条 检验检疫机构向出境肉类产品加工企业派出兽医，对出境肉类产品的生产、加工、仓储、运输、出境的全过程进行监督管理。生产、加工、存放企业应当为检验检疫机构派出的兽医（以下简称派出兽医）提供必要的工作条件。
派出兽医的主要职责是：
（一）按照检验检疫要求和有关规定对屠宰动物实施宰前、宰后检验检疫；
（二）对加工企业生产、加工过程中的安全卫生条件进行监督检查，并根据检验检疫需要抽样，送实验室检验；
（三）完成国家残留监控计划和疫病监测方案中规定的抽样工作；
（四）负责申领和保管出境肉类产品所需检验检疫印章、标志，并做好使用登记。
第二十四条 货主或者其代理人应当在出境肉类产品生产、加工前向生产、加工企业所在地检验检疫机构预报检。
检验检疫机构受理预报检后，应当检查确认检验检疫要求，并对生产、加工企业周围地区、供屠宰动物来源地的动物疫情情况和农药、兽药的使用情况进行调查。符合出口要求的，方可同意生产、加工。
第二十五条 供屠宰动物应当来自经过检验检疫机构注册或者备案的饲养场。注册或者备案工作参照供港澳活动物有关检验检疫管理办法进行。
供屠宰动物的饲养应当由出境肉类产品生产、加工企业实行“五统一管理方式”管理（即统一供应鸡苗、仔猪等、统一防疫消毒、统一供应饲料、统一使用药物、统一收购屠宰）。动物出场前应当经其所在地检验检疫机构实施检验检疫并出具证明，出境肉类产品加工厂所在地检验检疫机构凭证明准予屠宰加工。
第二十六条 检验检疫机构对宰前动物进行动物疫病监测。没有《动物产地检疫合格证明》或者疫情监测、残留监控不合格的动物不得用于屠宰、加工出境肉类产品。
非饲养的供屠宰动物须经宰前检疫合格，并对有毒有害残留物质检测合格。
第二十七条 出境肉类产品加工企业应当按照国家有关标准及输入国家或者地区的要求，对微生物和有毒有害物质残留进行检测和自控。
第二十八条 检验检疫机构应当按照本办法第二十二条的规定对出境肉类产品中微生物和有毒有害残留物质进行检测，并对企业的卫生状况进行监测。
第二十九条 用于出境肉类产品包装的材料应当符合卫生标准，包装箱（袋）上应当按照输入国家或者地区的要求标明品名、数（重）量、生产企业名称、注册编号、生产日期、保质期、保存条件等。需要加施检验检疫印章或者标志的，应当按照有关规定，在派出兽医的监督下进行。
第三十条 在派出兽医监督下生产、加工的肉类产品，由检验检疫机构派出兽医进行登记，填写监管记录，并结合检测结果，确认生产加工的产品是否符合进境国家或者地区的检验检疫要求。符合要求的，由派出兽医签发肉类产品出厂检验检疫合格证明。
第三十一条 货主或者其代理人应当在出境肉类产品启运前，凭派出兽医签发的货物出厂检验检疫合格证明向出境肉类产品生产、加工企业所在地检验检疫机构报检。
第三十二条 运输出境肉类产品的运输工具必须具备良好的密封性能和制冷设备，保证运输过程中所需要的温度条件，其所提供的装载方式能有效地避免肉类产品受到污染，并在检验检疫机构的监督下进行严格的清洗消毒处理。
第三十三条 检验检疫机构对出境肉类产品的发运实施监装。出境肉类产品装运时，检验检疫机构派员对装运过程进行监督，并填写监督装运记录。
检验检疫机构根据需要，可以按照有关规定对检验检疫合格的出境肉类产品、包装容器、运输工具等加施检验检疫标志或者封识。
第三十四条 检验检疫机构对出境肉类产品的出厂检验检疫合格证明、检测结果报告、监督装运记录等进行审核。符合规定的，签发有关检验检疫证单；不符合规定的，签发不合格通知单。
第三十五条 存放出境肉类产品的中转冷库应当经所在地检验检疫机构登记，并接受监督管理。
出境肉类产品运抵中转冷库时应向其所在地检验检疫机构申报。中转冷库所在地检验检疫机构凭生产、加工企业所在地检验检疫机构签发的检验检疫证单监督入库。
出境肉类产品出库时由中转库所在地检验检疫机构换证。
第三十六条 出境冷冻肉类产品应当在生产加工后6个月内、冰鲜肉类产品应当在生产加工后72小时内出境。输入国家或者地区政府另有要求的，按照其要求执行。
第三十七条 国家质检总局对签发检验检疫证书的兽医实行备案管理制度，未经备案的兽医不得签发证书。
第四章 附 则
第三十八条 进出境肉类产品的货主或者其代理人违反本办法规定的，由检验检疫机构依照有关法律法规的规定予以处罚。
第三十九条 检验检疫机构及其工作人员在对进出境肉类产品实施检验检疫和监督管理工作中，应当依照法定职权和法定程序严格执法，遵守职业道德，忠于职守，文明服务。违反法律法规及本办法规定的，由其所在单位或者上级机构按照规定查处。
第四十条 本办法由国家质检总局负责解释。
第四十一条 本办法自2002年10月1日起施行。
附件：进境肉类产品指定存储冷库检验检疫要求
附件：
进境肉类产品指定存储冷库检验检疫要求
一、指定存储冷库的基本条件：
（一）交通、运输便利、位于进境口岸辖区范围内，具备有方便搬运的运作空间，冷库容量达3000吨（来料加工企业自有的冷库除外）。
（二）应当位于无污染源的区域，环境卫生应当符合环保要求，库区路面应当铺设水泥并保持平坦不积水。
（三）库房密封，有防虫、防鼠、防霉设施。
（四）库房温度应当达到-18℃以下，昼夜温差不超过1℃。
（五）保持无污垢、无异味，环境卫生整洁，布局合理。
（六）应当设有温度自动记录装置，库内应当装备非水银温度计。
（七）建立包括以下内容的卫生质量体系：
1. 卫生质量方针和卫生质量目标；
2. 组织机构及其职责；
3. 生产人员管理；
4. 环境卫生要求；
5. 冷库及设施卫生要求；
6. 储存、运输卫生的控制；
7. 质量记录控制；
8. 质量体系内部审核。
二、进库管理
（一）指定存储冷库对入库的进境肉类产品需要查验检验检疫机关出具的《入境货物通关单》第一联正本，并保留其复印件。
（二）凡有下列情况，一律不许进库，并及时通知有关检验检疫机构：
1. 货证不符、散装、拼装或者中性包装，以及包装不符合检验检疫规定要求的；
2. 腐败变质、有异味的。
（三）不同产品（包括不同品种、不同产地、不同进库时间、不同的货主）不得在库内的同一区域混合堆放，国内产品不能与进境产品存放于同一库内。保持过道整洁，不准放置障碍物品。
（四）指定存储冷库应当建立入库登记核查制度，指定专人负责管理进境肉类产品的入库登记(包括货物资料的登记、货主资料的登记) 、卫生与防疫工作，并配合检验检疫机构的检疫监督管理。
（五）指定存储冷库应当填写《进境肉类产品指定存储冷库质量监督管理手册》，以备检验检疫机构核查。
（六）指定存储冷库如发现有非法进境的肉类产品，应当及时向检验检疫机构报告。
三、出库管理：
（一）指定存储冷库对出库的进境肉类产品需要查验检验检疫机关出具的《入境货物检验检疫证明》第一联正本，并保留复印件。
（二）产品出库时, 由专人负责做好出库登记。
（三）产品出库后及时清理残留物并进行有效的消毒处理。
四、监督管理
（一）指定存储冷库应当为检验检疫人员提供必要的检验检疫和监督管理设施。
（二）指定存储冷库的监督管理工作由直属检验检疫机构组织实施，其内容包括：定期或者不定期派员到指定存储冷库检查存储、出入库登记、质量体系的运行、遵守检验检疫法律法规等情况，包括有无存放非法进境肉类产品、发现非法进境肉类产品不如实向检验检疫机构报告以及存放期间擅自开拆或者损毁检验检疫标志、封识等情况。
（三）检验检疫机构在检查时，发现有违反有关规定的，应当责令其限期改正；情节严重的，可以警告、暂停存储进境肉类产品或者取消指定存储冷库资格。
（四）指定存储冷库每月将上月出入库进境肉类产品的统计表报检验检疫机关，并接受检验检疫机关核查。
（五）指定存储冷库修缮或者因其他情况需要改变结构时，应当取得检验检疫机构的同意，并在其指导下作好防疫工作。
（六）进境肉类产品出入库装卸过程中的废弃物，应当按照检验检疫机构的要求，集中在指定地点作无害化处理。
（七）检验检疫机构依法对指定存储冷库实施检疫监督时，冷库负责人应当密切配合，不得隐瞒情况或者拒绝接受检查。
