江苏省涉案财产价格鉴证条例
江苏省人大常委会
江苏省第十届人民代表大会常务委员会
公 告
第116号
《江苏省涉案财产价格鉴证条例》已由江苏省第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议于2006年7月28日通过，现予公布，自2006年10月1日起施行。
2006年7月28日
江苏省涉案财产价格鉴证条例
（2006年7月28日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为了加强涉案财产价格鉴证管理，规范涉案财产价格鉴证行为，保障司法、行政执法和仲裁活动的顺利进行，维护国家利益以及公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》等有关法律、行政法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内涉案财产的价格鉴证，适用本条例。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第三条 本条例所称涉案财产价格鉴证，是指价格鉴证机构接受司法机关、行政执法机关、仲裁机构（以下简称办案机关（机构））的委托，对办案机关（机构）在办理案件过程中涉及的价格不明或者价格难以确定的有形财产、无形资产和有偿服务进行价格鉴定、认证的活动。
第四条 县级以上地方人民政府价格行政主管部门负责本行政区域内涉案财产价格鉴证活动的监督管理。
第五条 涉案财产价格鉴证活动应当遵循合法、客观、公正、科学、高效的原则。
价格鉴证机构和价格鉴证人员依法独立进行涉案财产价格鉴证活动，任何组织或者个人不得干涉。
第二章 价格鉴证机构和价格鉴证人员
第六条 从事涉案财产价格鉴证的机构应当依法取得国家和省价格行政主管部门认定的价格评估机构资质。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
县级以上地方人民政府价格行政主管部门设立的价格认证中心是专门从事涉案财产价格鉴证的机构，属非营利性的事业单位，不得从事社会中介价格评估业务。
第七条 从事涉案财产价格鉴证的人员（以下简称价格鉴证人员）应当依法取得国家颁发的价格鉴证师资格证书，并经国家价格行政主管部门注册登记后，方可执业。
按照国家《价格评估人员执业资格认定管理办法》的规定，取得国家颁发的价格评估相关专业职业资格证书的人员，经国家或者省价格行政主管部门认定后，可以从事涉案财产价格鉴证。
第八条 省价格行政主管部门应当定期向社会公布依照国家规定取得相应资质、资格的涉案财产价格鉴证机构和价格鉴证人员名册。
第九条 价格鉴证机构在涉案财产价格鉴证活动中不得有下列行为：
（一）转让受委托的价格鉴证业务；
（二）涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；
（三）出具虚假的价格鉴证结论书；
（四）给予办案机关（机构）回扣；
（五）法律、法规规定的其他违法行为。
第十条 价格鉴证人员在涉案财产价格鉴证活动中应当遵守职业道德、执业纪律和技术操作规范，不得有下列行为：
（一）同时在两个价格鉴证机构执业；
（二）以个人名义接受价格鉴证业务；
（三）索取、收受当事人的财物或者牟取其他不正当利益；
（四）利用在价格鉴证活动中取得的相关信息资料从事价格鉴证以外的其他活动；
（五）泄露国家、办案机关（机构）以及有关当事人的秘密；
（六）出具虚假的价格鉴证结论；
（七）法律、法规规定的其他违法行为。
第十一条 在涉案财产价格鉴证过程中，价格鉴证人员有下列情形之一的应当回避，当事人有权申请其回避：
（一）是案件当事人、代理人或者当事人、代理人的近亲属；
（二）本人或者其近亲属与案件有利害关系；
（三）与案件当事人有其他关系，可能影响价格鉴证客观公正。
第十二条 价格认证协会等有关行业组织应当加强对价格鉴证机构和价格鉴证人员的业务指导和自律管理。
价格认证中心应当加强自身建设，规范鉴证行为，提高专业人员素质。省价格认证中心应当加强对市、县价格认证中心的行业管理和业务指导。
第十三条 任何单位和个人发现价格鉴证机构和价格鉴证人员在涉案财产价格鉴证活动中有本条例第九条、第十条规定行为的，有权向价格行政主管部门举报。价格行政主管部门在接到举报后应当于三十日内调查处理，并将处理结果书面告知举报人。
第三章 价格鉴证程序
第十四条 司法机关办理刑事案件以及行政执法机关办理行政执法案件，需要进行价格鉴证的，办案机关应当委托价格认证中心进行价格鉴证。
民事诉讼案件、行政诉讼案件、仲裁案件中的涉案财产价格鉴证，当事人对价格鉴证机构协商一致的，办案机关（机构）应当按照当事人的协商意见确定价格鉴证机构；协商不一致的，办案机关（机构）应当采用随机选择的方法确定价格鉴证机构。本条例第六条规定的价格鉴证机构均有被办案机关（机构）随机选择的同等权利。
法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第十五条 涉案财产价格鉴证应当按照下列程序进行：
（一）办案机关（机构）委托；
（二）价格鉴证机构受理；
（三）价格鉴证机构进行鉴证；
（四）价格鉴证机构出具价格鉴证结论书。
第十六条 办案机关（机构）委托价格鉴证，应当如实全面提供有关情况，出具价格鉴证委托书，并加盖办案机关（机构）单位公章。
价格鉴证委托书应当包含下列内容：
（一）办案机关（机构）的名称和地址；
（二）需要进行价格鉴证的涉案财产的名称、数量以及与该财产相关的其他情况；
（三）价格鉴证的目的和要求；
（四）价格鉴证的基准日；
（五）其他需要说明的情况。
第十七条 价格鉴证机构收到委托书后，应当对委托书的内容及涉案财产进行审核查验。属于本机构鉴证范围的，价格鉴证机构应当依法接受委托，并与办案机关（机构）签订价格鉴证协议书。
第十八条 价格鉴证机构因鉴证需要留存涉案财产时，应当征得办案机关（机构）的同意并办理交接手续。对留存的涉案财产，价格鉴证机构应当妥善保管，鉴证结束后，应当及时返还。
第十九条 价格鉴证机构接受委托后，应当指定两名以上价格鉴证人员承办。
价格鉴证人员在价格鉴证活动中，可以凭价格鉴证机构出具的介绍信和本人执业资格证书，查阅与价格鉴证有关的账目、文件等资料，向与委托事项有关的单位和个人调查、取证。
价格鉴证人员应当依法履行质证义务。
第二十条 价格鉴证机构应当根据涉案财产在价格鉴证基准日的重置价格、新旧程度、质量状况、技术参数以及预期获利能力等因素，按照下列规定对涉案财产进行价格鉴证：
（一）涉案财产属于政府定价的，按照政府定价计算；
（二）涉案财产属于政府指导价的，以政府指导价的基准价为基础，参照当地实际价格水平计算；
（三）涉案财产属于市场调节价的，参照当时、当地同类财产的市场中等价格水平计算。
国家对计价标准和计算方法另有规定的，从其规定。
第二十一条 对已经灭失或者形态已经发生改变的涉案财产，可以根据办案机关（机构）认定的证据材料，比照价格鉴证基准日同类实物形态的价格水平进行价格鉴证。
第二十二条 对文物和非文物的邮票、字画，贵重金属、珠宝玉石及其制品，以及无形资产等其他特殊涉案财产，需要依法进行质量检验、技术鉴定的，经办案机关（机构）同意，应当先由有关法定机构、专门机构或者有关专家作出质量检验、技术鉴定，价格鉴证机构应当根据其提供的依据，作出价格鉴证结论。
第二十三条 价格鉴证机构应当在价格鉴证协议书约定的期限内作出价格鉴证结论，向办案机关（机构）出具涉案财产价格鉴证结论书。价格鉴证协议书约定的期限不得超过法定的办案期限。
第二十四条 涉案财产价格鉴证结论书应当载明下列内容：
（一）办案机关（机构）、价格鉴证机构的名称和地址；
（二）价格鉴证的目的、内容、范围和基准日；
（三）价格鉴证的依据、方法和过程；
（四）价格鉴证结论；
（五）其他需要说明的情况；
（六）价格鉴证结论出具日期及价格鉴证人员签名。
价格鉴证结论书应当由价格鉴证机构负责人签名，并加盖价格鉴证机构印章。
第二十五条 同一案件有新的涉案财产或者新的影响价格鉴证结论的其他因素，需要对价格鉴证结论提出补充鉴证的，办案机关（机构）可以向原价格鉴证机构提出补充鉴证。当事人也可以向办案机关（机构）申请补充鉴证。
符合下列情形之一的，应当重新鉴证：
（一）价格鉴证机构或者价格鉴证人员不具备相应的资质、资格；
（二）价格鉴证人员应当回避而未回避；
（三）价格鉴证程序严重违法；
（四）价格鉴证结论的依据明显不足；
（五）经过质证，认定价格鉴证结论不能作为证据使用的其他情形。
第二十六条 价格鉴证机构出具的涉案财产价格鉴证结论书，经办案机关（机构）依法确认后，作为认定涉案财产价格的依据。
第二十七条 价格鉴证机构应当建立健全档案管理制度，妥善保管价格鉴证中形成的有关资料。价格鉴证档案资料的保管期限不得少于十年。
第二十八条 办案机关（机构）及其工作人员在委托价格鉴证过程中，不得索取、收受回扣，或者牟取其他不正当利益。
第四章 法律责任
第二十九条 未依法取得价格鉴证相应资质的机构，擅自从事涉案财产价格鉴证的，其出具的鉴证结论无效，由价格行政主管部门予以警告，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款；无违法所得或者违法所得数额难以认定的，处以五千元以上二万元以下的罚款。
第三十条 价格鉴证机构有本条例第九条第（一）、（二）、（三）、（四）项规定行为之一的，由价格行政主管部门责令改正，并处以五千元以上二万元以下罚款；情节严重的，由发证机关依法吊销其相应的资质证书。
第三十一条 价格鉴证人员有本条例第十条规定行为之一的，由价格行政主管部门给予警告；情节严重的，由发证机关依法吊销其执业资格证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 价格鉴证机构对留存的涉案财产未尽到妥善保管义务，给当事人造成损失的，应当依法予以赔偿。
第三十三条 办案机关（机构）及其工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，由有关机关（机构）对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）索取、收受回扣或者牟取其他不正当利益；
（二）委托没有法定资质的机构进行涉案财产价格鉴证；
（三）应当采用随机选择价格鉴证机构的方法而未采用；
（四）故意提供虚假情况、资料或者非法干涉价格鉴证活动。
第五章 附 则
第三十四条 涉案财产价格鉴证费用，由价格鉴证机构按照国家和省有权部门规定的标准收取。
价格认证中心承担刑事案件涉案财产价格鉴证的所需经费由同级财政予以保障，从事其他涉案财产价格鉴证收取的费用实行收支两条线管理。
第三十五条 本条例自2006年 10月 1日起施行。2001年12月10日公布施行的《江苏省涉案财产价格鉴证管理办法》同时废止。
律师办理建设用地使用权取得业务操作指引
（征求意见稿） 北京市中经律师事务所 孟凡胜
注：本人从事土地法律研究多年，代理了很多有关建设用地使用权的案件，特把经验加以总结，供律师和其他朋友参考使用，有何意见，请发电子邮件到：mfslawyer@163.com.本人将不胜感激。
目 录
概述：建设用地使用权制度的建立和发展 1
第一章 一 般 规 定 3
第二章 律师办理建设用地使用权划拨业务操作指引 6
第三章 律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引 10
第四章 律师办理建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务操作指引 11
第五章 律师办理国有土地租赁业务操作指引 15
第六章 律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引 18
概述：建设用地使用权制度的建立和发展
土地是最要的生产和生活资料。1949年10月1日中华人民共和国成立以后，中国共产党领导全国人民进行了土地改革运动，消灭了土地剥削制度，实行耕者有其田的制度。在二十世纪五十年代的社会主义改造运动中，我国逐渐消灭了土地私有制，形成了土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。这种土地所有权制度在1956年社会主义改造基本完成时基本建立，并最终通过1982年12月4日修订的《宪法》第10条得到我国基本法律的肯定。1982年12月4日修订的《宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。
改革开放以前，在社会主义计划经济条件下，我国主要实行国有土地的无偿划拨使用制度，即通过行政划拨的方式，将国有土地交给各公有制经济单位无偿、无期限、无转让的使用，这种土地使用权形式至今仍在一定范围内适用。到20世纪70年代末，随着改革开放的进行，我国经济模式由计划经济逐步转变为市场经济，外商投资企业在我国境内出现。由于外商投资企业是具有私有性和营利性的自主经营、自负盈亏的利益主体，因此，对外商投资企业的用地不能够继续沿用无偿划拨方式，出现了有偿提供场地使用权的市场方式，我国政府开始向外商投资企业收取场地使用费。1979年7月1日颁布的《中外合资经营企业法》第5条第3款规定：“中国合资者的投资可包括为合资企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国投资者投资的一部分，合资企业应向中国政府交纳使用费”。这里的“场地使用权”就是一种土地使用权。我国土地使用权制度的改革由此而开始。
1988年4月12日通过的宪法修正案第2条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地使用权制度以宪法形式被肯定下来，其后的《土地管理法》及其实施条例、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规，进一步完善了国有土地的有偿使用制度。2007年3月16日十届全国人大第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》。《物权法》将通过出让和划拨途径取得的国有土地使用权定名为“建设用地使用权”。至此，建设用地使用权得到我国基本法律的明确肯定。
建设用地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，权利人对其建造的建筑物、构筑物及其附属设施拥有所有权。建设用地使用权具有以下特点：①主体的广泛性。建设用地使用权的主体相当广泛，国家机关、公益事业单位、法人、非法人组织以及自然人，都可以依法取得建设用地使用权，成为建设用地使用权人。②客体的特定性。建设用地使用权必须设立在国有建设用地上。农民所有的建设用地以及农用地上不能设立建设用地使用权。③期限的确定性。主要是指以出让方式取得的建设用地使用权有明确的法定存续期限。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，居住用地使用期限为70年，工业用地使用期限为50年，教育、科学、文化、卫生、体育用地使用期限为50年，商业、旅游、娱乐用地使用期限为40年，综合或者其他用地使用期限为50年。④建设用地使用权的取得一般是有偿的，而且要采取一定的公开竞价方式取得。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，都应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。以前以划拨方式取得的建设用地使用权再转让的，必须改为有偿出让的方式。⑤可转让性。建设用地使用权人有权依法将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。
在建设用地使用权制度之外，我国还存在着国有土地租赁制度。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给用地者使用，由使用者和县级以上人民政府国土资源行政主管部门签订土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁属于国有土地有偿使用的形式之一，是建设用地使用权出让方式的补充。我国国有土地租赁制度于1993年开始试点，最早的规范性文件是《关于境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》（[1993]国土[籍]字第167号）。租赁国有土地使用权具有以下特点：①权利的标的是国有土地，而且是建设用地；②承租人需要和出租人签订租赁合同，租赁合同是承租人取得土地使用权的依据；③租赁国有土地使用权必须依据法律法规的规定，且租赁期限依据合同的约定，长短不同；④租赁国有土地使用权需要登记；⑤租赁国有土地使用权具有一定的可转让性，承租人可以依法转让其租赁国有土地使用权。目前国有土地租赁，主要适用于将划拨土地使用权转让或出租、企业改制以及其他改变土地用途后依法应当有偿使用的情况。
在划拨、出让和租赁等使用国有建设用地的形式之外，还存在着外商投资企业交纳土地使用费（场地使用费）、国有土地使用权作价入股、国有土地使用权授权经营等方式而取得国有建设用地使用权的形式。但这些形式不是国有建设用地使用权有偿使用的主要形式，适用范围受到严格的限制，所占比重很小。从国有土地有偿使用制度的历史发展趋势来看，这些形式最终都会统一到有偿出让的形式中来。有鉴于此，下文没有对这三种取得方式的具体操作规程进行详细的论述，可以参照建设用地使用权有偿出让的操作规程进行。
第一章 一 般 规 定
1.制定目的和依据
为了规范和指导律师办理建设用地使用权取得（土地一级市场）法律业务，提高律师的服务质量和水平，依据我国现行有关建设用地使用权取得的法律法规和政策，制定本指引。
2.概念界定
2.1 建设用地使用权，原称国有土地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
2.2 建设用地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将一定年限内的建设用地使用权让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2.3 协议出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门以协议方式将一定年限内的建设用地使用权让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
2.4 招标出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为。
2.5 拍卖出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、指定地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权人的行为。
2.6 挂牌出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定建设用地使用权人的行为。
2.7 出让方案是指，在土地出让过程中，市、县人民政府国土资源行政主管部门拟定的，供土地行政管理部门内部审批供地和报有权批准出让土地的各级人民政府审批供地的供地方案，主要内容包括拟出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、供地时间和其他条件等。
3.律师办理建设用地使用权取得业务的基本原则
3.1律师办理建设用地使用权取得业务，必须遵守宪法和法律，恪守律师职业道德和执业纪律，必须以事实为根据，以法律为准绳。
3.2律师应当坚持依法对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织或个人的非法干涉，维护委托人的合法权益和国家法律的正确实施。
3.3律师应当努力专研土地法律理论，掌握土地法律法规及政策的现状和发展方向，提高法律风险的防范意识，预防纠纷的产生。
3.4律师执业应当接受国家、社会和当事人的监督。
4.律师办理建设用地使用权取得业务的前提和要求
4.1律师办理建设用地使用权取得业务，应当了解土地市场的基本情况，熟悉相关的法律、法规和政策，注意当地市、县人民政府及国土资源行政主管部门的有关具体规定，熟悉行政机关办理相关业务的权限和程序。
4.2律师办理建设用地使用权取得业务，应根据与委托人签订的委托协议，在委托权限内以委托人的名义依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。
4.3律师在办理业务中得知的当事人的商业秘密和当事人认为有保密必要的其他事项以及其他个人隐私、商业秘密等，依法予以保守秘密。
5. 本指引的适用范围
本操作指引适用于律师从事建设用地使用权取得的非诉讼法律服务。在与建设用地使用权相关的诉讼业务中也可以参考使用。
6 .主要法律依据
